价格鉴证案例分析模拟试卷与解答.doc

价格鉴证案例分析模拟试题（十四） 一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分） 某价格鉴证机构受某法院的委托对××市××区××路××号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明；该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由××股份有限公司从××市土地管理局（现名为××市房屋土地资源管理局）以出让方式取得。该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767．42万元，采用假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，求得的土地价格总价为31216．4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。求得的23767．42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议，于是向复核裁定机构提出复核裁定。 请根据上述资料回答下列问题： 1．基准地价修正法与市场法存在什么关系?采用市场法需要进行哪些方面的修正? 2．已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%，则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少? 3．案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处?如果存在，应怎样改善? 4．该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处? 5．提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容? 二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。找出错误超出10个的。前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分） 案例提示： 某法院在办理同一地区两家公司经济纠纷案件执行过程中，委托价格鉴证机构对抵债物××科贸大厦（商业用房）进行价格鉴证。 关于××科贸大厦房地产的价格鉴证结论书 ××市中级人民法院： 根据你院××号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××科贸大厦房地产进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下： 一、价格鉴证标的 本次价格鉴证标的为××科贸大厦。 二、价格鉴证目的 为法院执行案件提供价格鉴证标的的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2009年8月16日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场 价格。 五、价格鉴证依据 （一）法律法规 1．《中华人民共和国房地产管理法》； 2．《中华人民共和国担保法》； 3．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》； 4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； 5．《××市涉案物品价格鉴证管理办法》。 （二）委托方提供的有关资料 物业位置示意图。 （三）鉴证方收集的有关资料 1．××市房地产市场信息； 2．现场勘察资料； 3．市场调查资料。 六、价格鉴证方法 成本法和市场法。 七、价格鉴证过程 我所接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，通过现场勘察，确定采用收益法、成本法和市场法对标的进行价格鉴证。 八、价格鉴证结论 ××科贸大厦房地产价格为：人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟柒佰元整。 九、价格鉴证限定条件 （一）委托方提供资料客观真实； （二）鉴证标的现行商业用途不改变； （三）本结论中鉴证标的建筑面积数据来源于委托方提供的数据，价格鉴证人员根据图纸进行了核对； （四）我们对房屋的状况仅进行了一般性的勘察，未接受对其进行结构测试的邀请； （五）本报告鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响。 十、声明 （一）价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。 （二）委托方提供资料的真实性由委托方负责。 （三）价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我所同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 （四）鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系。 （五）如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上（含省级）政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2009年8月18日至2009年8月28日。 十二、价格鉴证机构 机构资质证书证号：×××× 法人代表签字：（略） 十三、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 ××× ××××× ××××××× ××× ××× ××××× ×××××××