景区规划和管理 第三章_景区开发可行性研究_.pptVIP

;本章教学目标： 了解：景区项目开发可行性研究的目的和意义； 掌握：景区进行可行性开发研究的内容和步骤。 难点：景区环境审计;第三章　旅游景区开发建设管理　;第三章　旅游景区开发建设管理　; 投资机会研究又称投资机会确定，指在一个确定的地区或部门内，在利用现有资源的基础上所进行的寻找最有利的投资机会的研究。其任务是提出旅游景区项目投资方向的建议，即在特定的地域和行业内部，根据景区自身的资源和市场发育状况，通过调查、预测和分析研究，选择投资，寻求投资机会，并将投资设想变为概略性的投资建议。 其主要目的是为旅游投资项目提出建议，旅游项目建议书就是在投资机会研究的基础上形成的。投资机会研究比较粗略，主要是对旅游效益项目的可行性进行一些估计，并非进行详细的计算。但是，这种研究是必要的，因此每个项目都需要确定是否有必要进一步获取建设的详细资料。国外投资机会的研究对总投资估算的精确度一般要求在30%之间。; 初步可行性研究也称可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备性研究阶段。其目的主要是判断分析所选景区项目投资机会是否有前途，是否值得作详细可行性研究；研究确定的项目概念是否正确，是否有必要通过可行性研究作进一步详细分析；决定景区项目中有哪些关键性问题，需要在可行性研究中重点说明。 初步可行性研究是介于机会研究和详细可行性研究之间的，其研究内容和结构与详细可行性研究基本相同，主要区别是所获资料的详尽程度不同、研究的深度不同。初步可行性研究是在投资机会研究的基础上，对拟议的旅游投资项目的可行性所进行的进一步研究。它主要针对那些比较复杂的建设项目而进行的，因为这类项目仅凭投资机会研究还不能决定其取舍，必须进一步进行可行性分析。初步可行性研究要解决的主要问题是：进一步论证投资机会是否有可能；进一步研究拟议的旅游投资项目建设可行性中某些关键性问题，如市场分析、效益分析等；分析是否有必要开展最终可行性研究。初步可行性研究在国外旅游投资项目中对投资估算的精确度一般要求在20%之间。; 最终可行性研究即在上级主管部门批准立项后对旅游投资项目所进行的技术经济论证。它需要进行多种方案的比较。投资项目越大，其内容就越复杂。 最终可行性研究是确定旅游投资项目是否可行的最终依据，也是向有关管理部门和银行提供进一步审查和资金借贷的依据。国外旅游投资项目最终可行性研究的精确度一般要求在10%之间(吴忠军，2003)。 在旅游投资项目建设中，常常涉及开发者、经营者、资产借贷者、资产投资者和政府机构等，每一方面从各自的利益出发，都要对拟建的工程进行可行性研究。 所以可行性研究往往又可分为投资前研究、经营研究、资金研究、资产投资研究和政府机构研究等内容。 投资前研究是由开发者进行的，主要研究项目开发或建设的投入和开支是否合算。项目开支包括设计费、土地征购费和主体投资三大部分。 经营研究是由经营部门进行的，主要是估计该旅游投资项目工程完工后的市场销售情况和预测未来经营中可能带来的经济效益。资金研究是由资金借贷者进行的，主要是研究该项工程建设所需要的投资资金的数量及资金的分配。 资产投资研究是由资产投资者进行的，主要是预测该项工程建成后在资产投资收入和资产现金流动的基础上，研究投资利润与税收上的好处（如减免税等）。政府机构研究是由政府有关部门进行的，主要是评价该项旅游投资项目建设后对财政、经济、社会、环境及对周围地区的影响。;第四章　旅游景区开发建设管理　;一、遵循原则;二、旅游项目可行性研究编制的依据 ;三、旅游项目可行性研究的工作步骤;四、景区项目可行性研究报告的内容 ;（三）项目建设条件分析。主要说明项目建设的范围、自然概况、区位条件、旅游资源条件、旅游基础设施条件、社会经济条件和项目建设条件的总体评价等。 （四）客源市场分析。主要是对客源市场现状、潜在客源市场、客源市场定位等进行分析，对未来客源市场进行预测。一旦有了开发的设想，首先要确立的是是否有市场。如果有市场，接下来需要考虑的是市场的特性与规模，可以通过市场可行性研究或市场鉴定来实现。一旦掌握了潜在市场的规模及结构的情况，就可以选择开发地点，估算可能的收入了。这一步骤对于项目的财政可行性评估是至关重要的。对市场了解的越多，越有助于完善计划，以适应真正市场而不是想象中市场的需要。 景区的经营者对潜在市场的四个主要特征感兴趣，即： 1、谁会访问景区？2、访问量是多少？3、他们将来自何方？4、游客将在何时来访？ 需求是企业经营活动的起点，在对旅游投资项目进可行性分析时，首先要进行市场需求调查，即预测国内外旅游消费者对其产品或服务的需求量，以