区分宅基地房屋买卖及小产权房买卖.docVIP

区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖 法本二班 郭灵艳 128012010085 内容提要：当下关于小产权房屋买卖问题被愈炒愈热，而国家对于小产权房的态度一直是坚决予以否定。而随着城市房价的快速上涨以及城镇居民到农村购房所给双方带来的巨大利益，在很长一段时间内，将无法阻挡城镇居民将购房眼光投入农村。针对上诉二者之间的矛盾，我想讨论的是应该将村民宅基地房屋与现今的小产权房区分，在反对小产权房买卖的同时，适当允许城镇居民购买村民自身的宅基地住房，以此促进资源的利用。 关键词： 小产权房 房屋买卖 宅基地住房 城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题。而对于农村出卖房屋的一方，无论是出卖集体建设的小产权房还是村民自己的宅基地住房，村民都能够在得到可观的收益。由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷。’ 宅基地房与小产权房的定义 所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想(1)。 农民在农村可依法取得一定面积的宅基地，国土行政主管部门会为其颁发宅基地使用权证书，农民可在宅基地上修建房屋，其修建行为本身是合法的，而且，依法利用宅基地建造的农民住房，可以按照规定申请房屋登记，取得房屋行政主管部门颁发的村镇房屋所有权证书。“宅基地房”本身是合法的建筑。 所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（镇）府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋。这违反了国家关于农村集体土地的规定：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因此，城镇居民的住房必须是建设在依法申请的国有土地上，这决定了城镇居民在农村集体土地上的购房买卖不受法律保护。同时根据《土地法管理法》规定，只有乡镇企业、乡镇公共设施、农村村民住宅等三类乡（镇）可以使用农村集体土地，这就意味着村集体在集体土地上建造住房用于房屋买卖是违反了《土地管理法》规定。擅自改变了土地用途。而国家对小产权房也是一直保持反对态度。 二、宅基地房与小产权房的区别 （一）宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限。 （二）宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润。 （三）基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利。 （四）对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题： （1）购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决。 （2）由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿。 （3）购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。以上这些小产权房的缺陷也许在宅基地房中也能略见一二，如遇到国家拆迁，宅基地房购买人由于无法取得宅基地使用权，进而无法办理产权过户，也将可能遭遇无法获得补偿的问题等。但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在