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土地增值税对企业利润影响摘要：在宏观调控房地产市场的环境下，土地增值税作为重要的调控手段,对房地产企业经营利润产生了较大影响。由于土地增值税采用超额累进税制，税率较高，对企业的经营成果会产生重大影响,合理筹划土地增值税,将有利于企业加快销售,节约税收成本,提高盈利能力,节约税收成本。 关键词：房地产企业土地增值税筹划利润影响 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 一、增值率的临界点A 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定建造普通标准住宅 出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。当土地增值额在超过临界点后，土地增值税的支出大于因售价上升而增加的收入，导致企业利润减少，因此销售定价应避免在临界点范围。通过下图可看出，当增值率超过临界点28.43%）时，随着售价的提高利润才逐步增加。 计算过程如下：假设D公司销售总价为X，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X。 当增值率小于等于20%时，企业要享受起征点优惠，那么最高售价为X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的优惠又可获得较大利润；如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。 当增值率大于20%小于等于50%时，假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，新的价格为（X+Y）；新增税金为5.5%Y；扣除项目金额为C+5.5％*（X+Y）； 增值额为（X+Y）-C-5.5%*（X+Y）；土地增值税为30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）； 企业欲使提价所带来的利润超过新增的税费须满足Y30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y；0.6615Y0.2835X-0.3C；解得Y0.0971C； 增值率临界点＝[(X+Y)-C-5.5%*(X+Y)]/[C-5.5%*(X+Y)]=28.43% 二、销售总价对利润的影响 下面通过售价敏感性分析，说明不同售价组合对税后利润的影响 金额单位：万元 通过分析上表数据，当售价达到128,677万元时（方案二），恰好不用交土地增值税，其毛利率为34.37%，税后利润率为21.65%；如果公司继续提高售价，会发现收入上升利润反而下降（方案三），直至收入上升到138,404万元与128,677万元相比上升了7.56%时，利润才重新达到原来的水平（方案四）。之所以会出现这种现象是因为增值额超过扣除项目的20%这一临界点，低于临界点免征土地增值税，而高于临界点则全额征收。在售价增加而利润减少的情况下，应更倾向于低价高利，迅速将楼盘售出，因此公司应避免将售价定在138,404万元至128,677万元之间。如果公司为了得到更高的利润仍继续提高售价，这样其土地增值税负担会越来越重，以方案七与方案八比较可发现，方案八情况下毛利率最高，但利润率却低于方案七。售价并不是越高越好，在综合考虑利润及销售进度的情况下制定售价策略，争取公司利润最大化。 三、成本变动对利润的影响 下面通过装修标准变动分析，说明不同装修标准对税后利润的影响 金额单位：万元 通过上表分析，当该住宅项目不做精装修时，利润为35,718万元（方案一）。在售价不变的情况下，每平米装修成本增加835元，总成本增加8780万元，税后利润却增加了689万元（方案二）；当每平米装修本增加990元，总成本增加10,409万元，税后利润减少了940万元（方案三）。 计算说明，房地产企业成本增加有可能获得更大的利润。在售价不变成本可控的情况下，通过增加公共设施或房屋精装修等方式，消费者可以获得质量更好的住房，有助于房屋的销售。而这样做的最大好处是，企业可以获得更多的税后利润。 参考文献： [1]范春柏.浅谈房地产开发企业土地增值税的清算方法[J],中国总会计师,2011（7） [2]腾京荣.关于房地产开发企业如何适应土地增值税清算的探讨[J].财经界,2011（12） [3]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划[J].商业会计,2008（9） 1