昆明西部运物流园区项目书.doc

昆明西部客运中心项目书 公司名称：X X X 编制人员：X X X 完成日期： 目录 第一部分：项目总论.1项目背景2项目概况.2.1项目名称.2.2项目建设单位概况.2.3项目地块位置及周边现状.2.4项目规划控制要点.2.5项目发展概况.3可行性研究报告编制依据.4可行性研究结论及建议二部分：市场研究.1宏观环境分析.2全国客运物流行业发展分析.3本市客运物流市场分析.3.1本市客运物流市场现状.3.2本市客运物流市场发展趋势.4板块市场分析.4.1区域客运物流市场成长状况.4.2区域内供应产品特征.4.3区域市场目标客层研究.5项目拟定位方案.5.1可类比项目市场调查.5.2项目SWOT分析.5.3项目定位方案三部分：项目开发方案.1项目地块特性与价值分析.2规划设计分析.3产品设计建议.4项目实施进度.5营销方案.6机构设置.7合作方式及条件四部分：投资估算与融资方案.1投资估算.1.1投资估算相关说明.1.2分项成本估算.1.3总成本估算.1.4单位成本.1.5销售收入估算.1.6税务分析.1.7项目资金预测.1.8现金流量表.1.9自有资金的核算.2融资方案.2.1项目融资主体.2.2项目资金来源.2.3融资方案分析.2.4投资使用计划.2.5借款偿还计划五部分：财务评价.1财务评价基础数据与参数选取.2财务评价（方案1）.2.1财务盈利能力分析.2.2静态获利分析.2.3动态获利分析.2.4偿债能力分析.2.5综合指标表.3财务评价（方案2）.4财务评价结论六部分：不确定性分析.1盈亏平衡分析.2敏感性分析.2.1变动因素一成本变动.2.2变动因素二售价变动.2.3变动因素一容积率变动.3风险分析.3.1风险因素的识别和评估.3.2风险防范对策七部分：综合评价.1社会评价（定性）.2环境评价（影响及对策）.3公司资源匹配分析八部分：研究结论与建议.1结论.2建议九部分：附录.1附件.2附表.3附图第一部分项目总论 1.1项目背景1.1.1项目所在区域发展情况1.1.2项目发起人及发起缘由 1.1.3项目投资的必要性1.2项目概况 1..1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置周边现状1.2.3项目1.3可行性研究报告编制依据1）《城市居住区规划设计规范》（2）《市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》1.4可行性研究结论及建议 1..1市场1.4.2开发方案 1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1..6综合评价1.4.7研究结论1.4.8主要技术经济指标表 第部分开发方案 .1项目的总体定位本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。在充分的市场调查基础上，深入研究了市的商业发展格局，创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。 本以服务市场为重点打破区域限制，以培育人气为中心，突出招商引资，一手抓基础，一手抓项目。立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。.1项目的功能定位.1.1族群策划（1）客运中心项目：（）物流地产项目物流、商用及住宅在规划总占地面积分配以兴建物流中心，分配作兴建住宅及商业楼宇以及相关配套设施。（）信息平台项目建立组织和交流机制。其一，建立组织网络体系。其二，召开仓储业发展座谈会和动员会，探讨交流，宣传政策。其三，建立仓储业供需信息发布制度。需要和市场无缝接，在重要节点处，设立《仓储供需专栏》，发布仓储供需信息，构建起经营户和仓储单位的供求信息桥梁。其四成立“物流与采购联合会”。把协会作为企业和政府的桥梁，强化协会之间的交流推动招商。组织省市大型运输企业、仓储企业物和物资企业等召开物流产业交流会。条件成熟后，组织召开“中国-物流产业发展高峰论坛”。（）项目利用简单、快捷、低成本的电子通讯方式计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务(买卖)过程中的电子化、数字化和网络化。如低层次的电子商情、电子贸易、电子合同等；利用网络能够进行全部的贸易活动，即在网上将信息流、商流、资金流和部分的物流完整地实现从寻找客户开始，一直到洽谈、订货在线付（收）款、开据电子发票以至到电子报关、电子纳税等通过一气呵成。（）仓储分拣项目（）运输配送项目以计算机网络技术、基于实时业务数据汇总的运输及协同配送计划优化技术和先进的第三方物流服务组织的管理手段为基础，面向电子商务的物流管理和协同化配送。包括第三方物流干线运输系统、协同化配送系统，及计划调度、货物跟踪查询和信息增值服务系统。（）国际货运代理项目加入WTO以后，我国与世界各国之间的贸易更加频繁