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基于“营改增”的房地产行业涉税分析 　　摘 要：2016年3月5日，国务院总理李克强在2016年政府工作报告中明确，今年要在2016年5月1日前全面完成“营改增”的改革，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增，政府工作报告相关内容的发布与实施彻底完成“十二五”计划中以增值税取代营业税的目标，营业税从此将退出历史舞台。对于房地产行业来说，营改增的实行对企业的税负产生了巨大影响。文章立足于房地产领域，对“营改增”的涉税问题进行分析，提出房地产企业在这一政策背景下的应对对策。 　　关键词：房地产；营业税；增值税；税负 　　中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）30-0138-02 　　“营改增”，就是将企业的营业税征收转化为增值税征收的税收体制改革措施。房地产行业情况复杂，千头万绪，是此次改革的重点和难点，为了顺利促进房地产行业的改革，政府和税务部门关注企业税负变化，帮助企业吃透、用好营改增政策，促进房地产行业能够健康稳定的发展。 　　1 “营改增”的实行背景和意义 　　增值税和营业税是我国税制改革前两个并行着的流转税税种，前者主要用于制造业、商业等，后者主要用于交通运输业、建筑业、房地产业等。两税种在我国税收收入中占有很大的比重，在实际生活中，两个税种一直难免税负失衡，前者不存在重复征税，因而税负较轻，后者存在重复征税，因而税负相对较重。因此，我国国务院从2012年元旦开始，正式开展运输业、现代服务业的“营改增”试点工作，后期铁路运输业和邮政行业也纳入到“营改增”的试点运行中。 　　截止到2016年5月1日，我国除了在上述行业全面完成“营改增”，房地产行业、建筑业、金融业和生活服务业的“营改增”也已经全面完成。 　　“营改增”作为深化财务体制改革的重头戏，取得了积极成效。一是“营改增”基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度。三是进一步减轻企业税负，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下了坚实基础。 　　2 房地产业行业“营改增”的影响因素 　　2.1 土地成本、建安成本 　　“营改增”改革中，对于按照11%增值税税率的房地产一般纳税人，计算销售房地产增值税额时，向政府所支付的土地成本可以从销售额中扣除，建安成本也可以抵扣进项税，土地成本和建安成本等减税规定成为减税力度最大部分。这些规定有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，也有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升。 　　企业的资本构成状况也影响着房地产企业的税负，如果企业外购成本占比较高，则增值税抵扣率会比较高，如果企业人力成本和财务成本较高，则增值税抵扣率会比较低。 　　2.2 增值税税率 　　相对于原营业税税率，增值税适用的税率越低，从“营改增”中获利的可能性也越大，反之则税负加重。可见，增值税适用税率是增税效应的主导因素。对于房地产开发企业而言，所面临的形势较为严峻，在实施税率11%的情况下，要求增值税外购成本占营业收入的比重较大。 　　3 “营改增”对房地产业税负的影响 　　3.1 适用简易计税方法的纳税人 　　国家税务总局2016年第18号文公告规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指： 　　①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产； 　　②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 　　举例说明：一套开工日期在2015年6月的房产，于2016年6月出售，价格100万元，按照一般简易计税方法计算缴纳增值税为：100万×5%/（1+5%）=4.76万元，按照营改增前应缴纳营业税=100万×5%=5万。增值税比营业税少交0.24万元，增值税税负率实际为4.76%。因此，“营改增”后选择简易计税办法的企业税负偏低。 　　3.2 适用一般计税方法的纳税 　　国家税务总局2016年第18号公告规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%），增值