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商业地产专题 2011 年 3 月 29 日星期二 商业地产：房地产转型中的新增长点 季度评级：同步大市 核心提示 (维持) 在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的 房地产行业正在受到不断的挤压，在挤压的过程中，新的突破和转型势 在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。由于我国在过 去几年住宅投资和销售处于高位，相对的抑制了商业地产的发展，全国 人均商业面积仅为 0.81 平米，与国际发达水平有着明显差距。相对未来 住宅受到的调控和保障房等因素的抑制，商业地产将更多的享受国内经 济稳定增长和居民收入快速上升所带来的红利。 报告摘要 我国人均商业面积 0.81 平米，相比发达水平还有很大差距：我国城 镇人均住房使用面积在 2009 年达到 30 平米，2010 年城镇人均商业 面积为 0.81 平米（包括餐饮、零售、办公等）。而人均商业（仅包括 餐饮、零售）面积为 0.60 平米。相对的，日本东京、大阪和京都在 2007 年的人均商业（餐饮、零售）面积分别为 1.48、1.59 和 1.74 平 米。说明我国人均商业面积与发达水平还有很大差距。 商业地产价格增速与自身需求相关，受政策环境影响较小：我们发 现商业地产价格增速在长周期尺度内，与住宅价格增速变化的幅度 和时点基本一致。但在短周期尺度内，两者的变化波动一致性变 弱。商业地产的价格可能更多的是与自身的供需相关，受政策环境 的影响相对要小。 销售增速已开始大幅超过住宅，投资增速重新进入上升周期：从投 资增速角度来看，商业地产投资经历了 99-04 年的上升周期，之后 04-08 年进入下降周期，这对应的正是当时住宅地产的强势增长。09 年以后，商业地产投资重新进入上升周期，未来几年伴随政策和保 障房对住宅的影响，商业地产投资力度有可能继续增强。 王沛 021 商业地产将享受经济稳定增长和收入快速上升所带来的红利：我们 vwang@ pei_w@ 发现人均商业地产销售面积和人均 GDP 有着很强的相关性，说明商 业地产销售其实是受到经济活动的外在驱动。另一方面，商业地产 的价格与人均可支配收入水平拥有很强的关联性。这表明商业地产 施琪 021 价格会受到潜在消费能力的支撑。而未来在国内经济增长稳定，居 qshi@ 民收入快速提升的背景下，商业地产将拥有稳定的增长空间。 shiqi1221@ 莫尼塔 (上海)投资发展有限公司 1 本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确