拆迁费用方法.docVIP

表2 比较因素条件说明表 比较案例 案例A 案例B 案例C 位置 交易价格(元／) 待估 5800 6500 6500 交易时间 2011.3 2011.3 交易情况 正常 正常 正常 正常 区 域 因 素 交通605路，804路，西乡塘专线85路、31路、71路、72路公交车14路 31路 72路 71路 84路 85路605路、804路、805路、城环1线、城环2线 生活服务设施 生活服务设施配套完备度完善 生活服务设施配套完备度完善 生活服务设施配套完备度完善 生活服务设施配套完备度完善 商业繁华度 商业繁华度较优 商业繁华度较优 商业繁华度较优 商业繁华度较优 环境条件楼层 面积、户型设计 较合理 较合理 较合理 较合理 装修状况 毛坯毛坯毛坯 通风朝向 通风采光较优 建筑物成新度 七成新 九五新 九五新 九五新 建筑与周围环境的协调性 较协调 较协调 较协调 较协调 物业管理 一般管理 专业管理 专业管理 专业管理 ⑵因素比较修正系数表3： 表3 因素比较修正系数表 比较案例 案例A 案例B 案例C 交易价格（元／平方米） 5800 6500 6500 交易时间 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 比 较 因 素 交通 100/100 100/100 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 商业繁华度 100/100 100/100 100/100 环境条件 100/102 100/102 设施设备 100/100 100/100 100/100 楼层 100/100 100/100 面积、户型设计 100/100 100/100 100/100 装修状况 100/103 100/103 通风朝向 100/103 100/103 建筑与周围环境的协调性 100/100 100/100 100/100 物业管理 100/102 100/102 100/102 ⑶实例修正后的房地产价计算结果 案例A：5800×（100/102）3×（100/103）2=5151.73元/平方米 案例B：6500×（100/102）3×（100/103）2=5773.49元/平方米 案例C：6500×（100/102）3×（100/103）2=5773.49元/平方米 商铺的方法 序号 估价对象价格影响因素 影响因素分析、计算过程 数据确定 计算结果 一 计算正常使用年限房地产收益价格 　 　 　 1 出租年总收益（元/M2） 年总收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①+② 　 1746．16 ① 年租金收入（元/M2） 年租金收入＝12×a×b×c 　 1741．71 a 月租金（元/M2.月） 据估价人员实地调查资料，考虑瞒税、带家具出租等因素，综合确定估价对象的客观租金 85.31 　 b 有效出租面积比率（％） 按一定比例的建筑面积计算 95% 　 c 出租率 一般为80-100％ 98% 　 ② 年押金利息收入（元/M2） 租赁押金一般为1个月租金，押金利息＝a×d 　 4．44 d 1年期存款利率(％） 按估价时点中国人民银行1年期存款利率计息 2.85% 　 2 出租年总费用（元/M2） 为获得租金收入而支付的税费＝①+②+③+④ 　 456．00 e 估价对象重置成本（元/M2） 参照南宁市公布的工程造价信息，考虑重新取得或重新建造全新状态的房屋所需各项必要成本费用和应纳税金及正常开发利润，分析确定估价对象地上建筑物的重置成本 4300 　 ① 经营管理费（元/M2） 对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另一是管理人员的工资支出。一般根据估价对象结构、层数、管理工作量等，按年租金的2-5％计算 3% 52．25 ② 维修费（元/M2） 为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般根据估价对象结构、使用时间长短等，按重新建造建安成本的1.5-2％计算 2.00% 86 ③ 房屋年保险费（元/M2） 一般按房屋的重新建造建安成本或现值乘以保险费率0.15％～0.2％计 0.20% 8.60 ④ 出租税金（元/M2） 包括房产税、营业税及附加等，按17.75％计 17.75% 309．15 3 出租年纯收益（元/M2） 年房地产纯收益＝房地产出租的年总收益- 房地产出租年总费用＝1-2 　 1290．15 4 房地产价格的确定 　 　 　 ① 房地产资本化率r 根据《基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告》综合分析确定 6.00%