成都旅游产现状分析11月24日1718117300.doc

成都旅游地产发展现状分析 2008年8月，国家发改委、国家旅游局等六部委联合发布《关于大力发展旅游业促进就业机会的指导意见》，重点指出要大力扶持中西部地区，加强旅游业基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施。近期陆续出台的成都东、南、西、北新城规划对成都迈向国际化大都市有极大的促进作用，成都旅游复合地产的发展有最温暖的土壤。 一、成都旅游地产发展概况 成都旅游复合地产发源于置信凯德的芙蓉古镇（2001年开盘）和国色天香（2007年6月开业）两个旅游项目，这两个项目旅游和地产的结合虽远非完美，但也成为了近年来成都人特别是孩子心仪的周末旅游目的地。而在2007年高调亮相的南部新城海洋极地公园、华侨城欢乐谷、保利198、南湖南湖度假风景区，则显示出成都旅游复合地产蓬勃的向上势头。 成都市具备较好的开发旅游地产条件的地区主要集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域。截至2007年底，已经有10多家外来或本地的地产企业开始涉足成都主题性的休闲度假旅游地产开发。目前已进入或正在进入成都的大型房地产开发公司及其大型旅游地产项目有： 成都置信在温江开发的6000亩国色天乡项目，欧洲商业街、香颐丽都、鹭湖宫等都已经亮相； 华侨城在沙西线占地3000亩的华侨城也已进入实质开发阶段，1200亩80万平方米的欢乐谷、300亩20万平方米的各种配套商业、1500亩80万平方米的住宅将陆续面市；预计2008年年底建成，2009年春开业。 海昌在南沿线开发的海洋极地公园也开工建设，香港新鸿基将担当其中的住宅部分开发，其中商业部分达13万平方米； 花样年在蒲江开发的大溪谷项目也已尘埃落定。 招商地产于2008年9月30日与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方《战略合作框架协议书》，就成都市成华区北湖片区约5000亩的土地整理、基础设施配套、片区旅游设施建设等相关事宜，达成了初步合作协议。 二、成都旅游地产发展的三种业态 成都旅游资源丰富，而地产商在发展旅游加地产复合模式时也根据其实际情况对旅游资源加以应用。目前成都旅游资源在房地产的发展方向也出现分化，主要呈现主题公园、人文古镇及自然山水三种业态。 1、主题公园：先声夺人争夺近郊 代表项目：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷 竞争力指数：★★★★★ 主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制、掌握某种独特资源或经验以及辐射区域广、覆盖人群大等特点。“主题公园＋配套商业＋高端住宅”目前是成都旅游地产最主要的形式之一，目前已投入使用和正式建设的旅游地产项目大部分属于此种组合模式。主题公园生命周期一般在5～8年左右，部分可达10～20年，甚至更长。 从目前已经亮相的项目来看，主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。在修建主题公园的同时，配套的商业也同时推出，商业的成熟可以解决公园的配套问题，又可以解决住宅的配套问题，使住宅在销售时就已经消除了人们居家生活配套难的顾虑。 这些企业在经营主题公园方面一般都有比较成功的案例和成熟的理念，拥有经验丰富的运营管理团队和必要的稀缺资源，所以一般都只有专业公司才能够做这样的主题公园，华侨城、大连海昌都是其中的佼佼者，而成都置信在做完“国色天乡“后也囤积了大量人才。 房地产开发企业利润的主要来源并不完全是靠后期的住宅开发，其土地低廉的成本、后期的增值所带来的利润往往是最大的盈利。依靠这种模式，在全国范围内开展“圈地运动”，得到的大片优质土地，这也正是一些投资者在万科与华侨城之间更看好后者的原因。 开发商的投资计划还并未就此打住，当这样的主题公园在全国范围内达到一定的规模和数量后，即可进行国内或海外的资本运作，可成立集团公司上市融资，也可将主题公园包装处理后抵押贷款，再或者等到公园经营出现衰退时，再做房地产开发。总之，在这样的模式下，这些企业已经不仅仅是在靠开发赚钱了，而是靠模式发展。 2、人文古镇：旅游地产的又一个热点 代表区域：大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇 竞争力指数：★★★★ “对于旅游休闲来说，落后是一种优势。”当前不少古镇就正在将自己的传统和落后化解为生产力，就在资本巨头们鏖战主题公园的同时，也有开发商瞄准了古镇投资开发，其人文、商业价值被越来越多的开发商所认同。“古镇是开发商对主题公园退而求其次的选择，本质上古镇还是以营造商业氛围、聚集人气为过程，最终实现不动产的销售，在盈利能力和发展潜力上不如主题公园土地增值来得快。 黄龙溪是成都人最为熟悉的古镇之一，为了吸引更多的市民到古镇来体验和消费，近