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2010~2011国家宏观调控房地产政策影响分析一、2010年全国房地产政策综述　　2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称国十一条）为标志，以平稳发展为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条）为标志，以坚决遏制过快上涨为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以巩固调控为总体基调。　　纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：　　（1）三轮调控一轮严于一轮　　三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台国十一条；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由平稳发展转向坚决遏制过快上涨；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着金九银十的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对国十条进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行限购等。　　而被业界很多称为房地产新政出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。　　（2）既调需求，又调供应　　调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：　　需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。　　供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。　　（3）严商品房，宽保障房　　主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。　　（4）行政手段一轮强于一轮　　三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如限贷、限购、限价、限外等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了限购这样一个较为强制的行政手段。二．2010年房地产调控政策对房地产业影响　　（1）对量的影响大于对价的影响　　三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%， 10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。　　（2）对一线城市影响大于二三线城市　　从2010年1-11月份商品房销售面积看，一线城市上海、北京相比2009年1-11月份同期水平均有较大幅度的下降。其中上海商品房销售面积同比下跌42%；北京商品房销售面积同比下跌31%；深圳商品房销售面积同比下跌45%。而其他二三线城市商品房销售面积同比下跌基本控制在10%-20%。可见从商品房销售面积上看，房地产调控政策对一线城市的影响大于二三线城市。而从商品住宅销售价格角度看，一线城市的商品住宅销售价格涨幅高于二三线城市。从2010年1