集体土地房屋买卖能否买卖摘要.doc

集体土地房屋买卖合同无效一般亦不予返还【案情】 2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告，被告于2006年7月20日一次性付给原告转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，被告按约支付了转让费55000元，原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后，被告对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另，讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。 【评析】 本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力；二、如果协议无效财产是否应予返还。 从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。” 根据上述规定，宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须有此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中，一般以此理由认定无效为主，而以认定有效为辅。即在购买人购房以后，获得了该集体经济组织成员身份，同时，其又符合取得宅基地的条件，应当认定为有效。因此，本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。 第二，无效情形下的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了拆迁补偿款；等等。 司法实践中，针对上述情况，法院一般采取的是，除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外，其他的，一般是以不返还为主，尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，当事人缺乏基本的诚信，此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中，由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。 　如何看待集体土地上房屋买卖合同效力其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的.土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀.案情简介 　　２００３年８月，原告潘某(反诉被告)与Ｗ经理部签订村民住宅集资代建协议书１份，双方约定：原告潘某缴纳集资建房款１３６５４７元，选定Ｗ经理部开发建造的生活小区中房号为４