美国土地管理法律制度培训总报告（报送稿）20150215.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT59 中美土地管理法律制度比较研究 ——美国土地管理法律制度培训总结报告 国土资源部美国土地管理法律制度培训团 2015年2月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、美国土地管理法律制度主要内容 2 （一）土地征收与补偿 2 （二）土地利用规划 3 （三）土地产权体系 5 （四）土地税收与地价 6 （五）矿区土地复垦 7 二、对我国土地管理法律制度的启示 8 （一）土地征收范围缩小与补偿标准提高，是我国土地征收制度逐步突出公平原则的必然选择 8 （二）提升公众参与度和权威性，是解决我国土地利用规划科学引导作用发挥不充分的关键因素 10 （三）清晰的土地产权和充分的保障体系，是我国土地产权管理体系完善的重要方向 11 （四）过度依赖土地财政和保有环节土地税收缺失，是我国土地税收体系改革需要解决的重点问题 12 （五）强化技术标准引导和执法机构监督，是推进我国矿区土地复垦管理体系建设的重要内容 13 三、完善我国土地管理法律制度的建议 13 （一）关于土地征收与补偿的建议 14 （二）关于土地利用规划的建议 16 （三）关于土地产权管理的建议 17 （四）关于土地税收的建议 18 （五）关于矿区土地复垦的建议 19 （六）关于继续深化国际交流培训的建议 20 附件1：中美土地征收制度比较研究报告（第一组） 21 附件2：美国土地利用规划特点与启示（第二组） 31 附件3：美国土地产权管理体系及对我国的启示（第三组） 39 附件4：中美土地税收和地价研究报告（第四组） 45 附件5：美国矿区耕地复垦制度对我国的启示（第五组） 52 附件6：国土资源部美国土地管理法律制度培训团名单 60 中美土地管理法律制度比较研究 ——美国土地管理法律制度培训学习总报告 根据国土资源部外事培训计划，受美国林肯土地政策研究院邀请，由国土资源部政策法规司副巡视员赵久田率领的美国土地管理法律制度培训团，于2015年1月11日至31日，先后在美国波士顿、洛杉矶和波特兰3个城市，完成了为期21天的美国土地管理法律制度培训。培训内容包括美国土地征收与补偿、土地利用规划、土地产权与地籍、土地税收与地价和矿区土地复垦等。在美国培训期间，培训团听取了来自麻省理工学院、威斯康星大学麦迪逊分校、加州州立大学、波特兰州立大学，麻省发展局、波特兰大都市区管理局、希尔斯伯勒市政厅等专业人士的报告，与美国土地管理法律制度领域中 一、美国土地管理法律制度主要内容 （一）土地征收与补偿 美国土地有三种所有形式：私人所有、联邦政府所有和州政府所有。由于联邦和各州都具有独立立法权，因此美国土地征收制度较为复杂，但通常必须具备三个基本要件：公共目的、法律程序和公平补偿。美国土地征收制度倾向于体现公权与私权的地位对等、公平补偿，土地征收并非私人土地转为联邦或州政府所有土地的唯一方式，通常只是作为政府对私人土地进行市场购买但无法协商一致时的最后手段。 1.公共目的。美国确定是否符合公共利益由两方面因素决定：一是用地要求是否由政府或公共部门提出；二是政府征收土地的用途是否符合公共利益由法院最后裁定。当被征收人对征收土地用途的公益性质有异议时，可上诉法院裁定。 2.法律程序。在美国，如果政府征地程序不合法，将可能直接导致法院判决其征地无效。联邦和州政府在具体法律程序上不尽相同，但大体包含以下环节：一是满足时限要求的预先通告；二是政府评估被征收土地，向被征收人送交评估报告，提出补偿金额；三是政府召开听证会，阐述征收必要性和合理性，如被征收人有异议，可进行司法挑战，迫使政府放弃征收；四是如在补偿金额上无法达成一致，通常由政府上诉至法院处理；五是法院通常要求双方分别聘请评估师进行评估，并进行最后一次平等协商；六是如双方仍不能达成一致，则由普通公民组成的民事陪审团确定补偿金额，最后由法院判决生效。 3.公平补偿。美国法律确立了土地征收的“公平补偿”原则，即土地征收补偿标准应是被征收时的公平市场价值。公平市场价值不仅包括被征收土地的补偿价款，还包括对被征收人因征收导致其他土地、生活就业等受到影响的损害赔偿金；不仅要主要补偿被征收土地的现有价值，还要兼顾考虑补偿土地可预期的未来价值。公平市场价值的评估方法很多，主要综合考虑市场数据、物业收入、开发成本、替换比较等多种因素。以市场评估价值为基础，通过协商谈判或司法程序来确定补偿标准，基本上保障了大多数土地征收实践的公平补偿。 （二）土地利用规划 1.体系分散，主体多元。美国土地利用规划权是州政府的权力，县市政府通过州政府的授权来获得规划和管理土地的职能，联邦政府主要通过制定相关的法律法规、政策来约束、引导、影响地方的土地利用及规划管理。同时，美国也没有专门的土地规划管理机构，其土地规划管理基本上是通