2012年上海楼市年度快报(简报).doc

2012年上海楼市年度快报（简报） 一、商品房 金丰易居佑威联合研究中心监控的数据显示：2012年上海市商品房成交面积1397.14万平方米，比去年同期水平上涨14.70%。成交均价为20664元/平方米，比去年同期水平上涨了1.22%； 金丰易居佑威联合研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，商品房从6年成交比较图看，2012年的成交状况好于2011年，也好于“呼叫”救市的2008年，显见总体上开发商最困难的时候已经过去。 商品住宅 2.1）商品住宅总体成交 2012年商品住宅成交面积为938.70万平方米，比去年同期上涨28.67%；成交均价为22461元/平方米，比去年同期上涨了2.01%。 黄志坚表示，2012年商品住宅在商品房中的成交占比为67.19%，略超三分之二，依然是成交的主力，其28.67%的涨幅带动了商品房总体上涨14.70%。从6年成交比较看，2012年商品住宅成交同样好于“呼喊”救市的2008年，和调控下限购令加码前的2010年基本相当，成交均价趋缓，表明限购令（对多数有钱人的禁购令）虽然饱受非市场化的诟病，但从调控效果看，的确是有效控制住了“房价”。由于成交量已经回暖，从运行态势看，只要政策不加码，加上美国、日本等量化宽松的影响，2013年的成交水平会好于2012年，基本已无悬念。因此，政府在政策上似无放松的必要，只要少有投机、投资性资金进入，也没有从严的必要，从严不利于政府需要的宏观经济的企稳回升。 2.2）商品住宅分类成交 金丰易居佑威联合监控的数据显示（见下图），2012年相较2011年，商品公寓市场总体呈现的是“量价齐升”。 而独栋别墅市场则“寒风刺骨”，表现为量价齐跌，且6年比对均价首次出现往下拐，成交量也创出了6年新低。 联排别墅虽然成交量较2011年有回升，但低于“呼喊”救市的2008年，均价也是往下拐的。 黄志坚表示，商品公寓的成交量占商品住宅成交量的百分比为88.73%，是商品住宅成交的绝对主力，其均价同比去年上涨了6.49%，是带动商品住宅均价上涨2.01%的主因，而独栋别墅成交量和成交均价的下跌，以及联排别墅成交量增幅低于平均水平和均价的下跌，二者均拖累了商品住宅总体均价的上扬。 细分商品公寓来看，均价2.5万元以下的商品公寓成交了606.80万平方米，同比去年上升了21.09%，低于商品公寓总体32.69%的涨幅，该价位段成交均价15207元/平方米，同比去年同期该价位段的成交均价下跌了1.25%。 均价2.5-4万元的商品公寓成交了160.61万平方米，同比去年大幅上升了99.82%，远高于商品公寓总体32.69%的涨幅，该价位段成交均价32418元/平方米，同比去年同期该价位段的成交均价上涨了2.28%。 而均价4万元以上的商品公寓成交了65.54万平方米，同比去年上升了41.71%，也高于商品公寓总体32.69%的涨幅，该价位段成交均价58921元/平方米，同比去年同期该价位段的成交均价上涨了1.53%。 黄志坚表示，从商品公寓分价位段的成交数据看，推动商品公寓2012年较2011年成交均价上涨6.49%的主因应该是中、高价位段成交权重的增加，不能依据商品公寓成交均价的上涨就得出商品公寓房价较去年上涨的结论，具体需要时间通过细化和修正对比研究才能得出“涨”、“跌”的客观结论。 此外，也不能因为中、高端成交权重较去年增加，特别是中端权重增幅大幅增加就得出将由改善性需求唱主角的结论，因为低端虽然增幅未过平均水平，但从绝对数量上说，其占商品公寓总的成交面积的百分比依然达到了72.85%，近四分之三，仍然是当仁不让的绝对主力，而套数比则更高，黄志坚强调。 商业地产——办公、商铺类 办公类的产品成交面积同比去年出现了8.55%的下跌，但比2008年和2010年的成交量为高，也并未继续受益于对商品住宅调控的“挤出”效应，或反映实体经济难做，投资购买需求下降。均价的下跌或是由于产品的位置外移所致，具体原因同样需要细化深入研究才行。 （分析略，需要请联系金丰易居佑威联合研究中心） 供求关系 4.1）独栋别墅 截止到12月31日，独栋别墅的可售面积为119.89万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则独栋别墅需要45.6个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要57.56个月 才能去化掉。黄志坚表示，显见，按照所谓7—8个月供求平衡的经验说法，独栋别墅呈现严重的供过于求，政策压制下一定要去化的话，价格上存在明显的下行压力。 4.2）联排别墅 截止到12月31日，联排别墅的可售面积为186.47万平方米，如以2012年12月的去化能力去化，则联排别墅需要21.1个月去化，如果按照2012年的月均去化能力去化，则需要27.70个月 才能去化掉。黄志坚表