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铁狮门基金:楼市调控中逆行 当国内众多房地产开发商深陷困局、无法自拔，“铁狮门”这条跨国房产“大鳄”已开始对中国市场“虎视眈眈”，通过成立上海总部的方式悄然进入了中国市场，随后其发展的脚步便不再停歇。 虽然我国的房地产调控在2012年仍然不断发力，但是跨国房地产基金却似乎没有受到影响。2012年1月10日，美国铁狮门房地产公司（Tishman Speyer Development Corporation）在中国最大的地产项目“尚浦领世”迎来了一个重量级的入驻企业——耐克集团，其计划在位于上海杨浦区的“尚浦领世”建造大中华区总部，面积约5.4575万平方米。 如果将时钟回拨到2 0 0 6年，当国内众多房地产开发商正深陷困局、无法自拔之际，“铁狮门”这条跨国房产“大鳄”已开始对中国市场“虎视眈眈”，通过成立上海总部的方式悄然进入了中国市场，随后其发展的脚步便不再停歇。20 07年，铁狮门房地产基金开始募集中国基金Ⅰ号；2011年1月，继续募集中国基金Ⅱ号；2011年10月，铁狮门与第三方理财机构诺亚财富在上海宣布募集首只人民币基金。 不难看出，房地产和金融的“双管齐下”，正在令铁狮门基金在调控背景下的房地产市场逆水行船，拍岸而歌。聚焦高端物业开发 铁狮门基金的历史可追溯到19世纪末，成立之初以地产开发为主，1976年由于家族内部的利益冲突，铁狮门从一家上市公司分拆为包括一家专业建筑公司、一家出租管理公司和一家集开发、投资、运营于一体的综合性商业地产公司。 目前，非上市的家族企业铁狮门已 发展成美国最大的商业地产公司，擅长开发与管理密切结合。自1978年以来，铁狮门收购、开发、管理的物业总值已达542亿美元，业务遍布11个国家24个城市和地区，管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合以及9200万平方英尺的住宅单元。诸多被旅行者们津津乐道、争相合影留念的知名建筑，如美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心，德国柏林的索尼中心以及大都会保险大厦均是铁狮门旗下资产。 自20 0 6年低调进入中国市场以来，铁狮门即开始大举扩张高端物业开发。2008年1月，铁狮门在上海以67.517亿元拿下了当时有“地王”之称的新江湾城“F地块”，开始建设其在中国最大的地产项目”尚浦领世”。据资料显示，“尚浦领世”项目建筑面积达90.023万平方米，建成后将包含住宅、A级办公园、A级商用写字楼、SOHO生活及工作区、酒店、酒店式公寓、零售商铺和文化活动场所等业态。铁狮门总裁兼联席首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）在“尚浦领世”的开工仪式上表示，虽然中国房地产市场面临调控，但其对上海以及中国楼市仍充满信心。 铁狮门高级董事总经理及中国区主管包志远（Ryan·Botjer）在接受采访时表示，铁狮门始终坚信生产高品质的物业和持有高端物业的理念。“首先是强调高品质的产品和高品质的服务，其次是通过合作的方式降低金融风险，把专业进行非常详细的拆分，在每个专业点上都产生利润，由此把风险分散到每一个环节中。” 金融投资成核心竞争力 目前的铁狮门公司已成为一家包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。较之普通的房地产开发商，铁狮门已不仅仅是一家普通的开发商，更集物业管理人和基金管理人等角色于一身。金融投资成为其出色的核心竞争力，不仅加速了铁狮门的扩张，还贡献了丰厚的收益。 1997年，铁狮门集团联合旅行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心并共同成立一只8亿美元的基金后又对外募集资金7.5亿美元，由其负责运营。1999年该基金买下高露洁总部大厦。2004年，铁狮门与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金，以1.75亿美元收购了纽约时报大厦，2005年该基金以17.2亿美元买下大都会人寿大厦。2008年，铁狮门旗下另一基金投资3.16亿美元在纽约长岛兴建写字楼。 目前，铁狮门共发起成立14只私募基金，另有1只在澳大利亚上市的房地产投资信托基金（REITs），私募基金累计直接股权融资额90亿美元，吸引了150位长期投资人。徐瑞柏表示，在全球房地产开发进入地产金融时代后，铁狮门通 过独特的“高杠杆”地产基金模式，以不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享了地产项目开发40%以上的收益。 徐瑞柏以铁狮门旗下上市基金Speyer Office Fund（TSOF）基金为例进行了分析，铁狮门集团和旗下管理公司TS Manager每年提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，而这些仅是铁狮门日常的管理费收入。此外，铁狮门还参与基金超额收益的分