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基于税收筹划在房地产企业经营管理决策中应用探析 　【摘要】 文章从房地产企业日常经营管理中关于营销手段、投资方式、服务内容三个最基本的决策选择着手，说明税收筹划对房地产企业经营管理决策的重要影响及运用，旨在增强房地产企业的税收筹划意识，多途径地增加房地产企业收益，从而促进房地产行业的健康有序发展。 　　【关键词】 税收筹划；决策；营销手段 　　 　　一、对税收筹划及房地产现状的基本认识 　　 　　税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。 　　近年来，我国房地产发展迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对地方税收有着显著性影响。然而，随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，而在2010年的两会召开期间，房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。温家宝总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。” 房地产“新国十条”及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价的持续高涨。在这种严峻的经济形势下，对于房地产企业而言，不能够在房价上获取高额利润，那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担，增加企业利润则是必不可少的。 　　 　　二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用 　　 　　笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。 　　（一）房地产企业营销手段的税收筹划 　　从房地产“新国十条”及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论，房地产界可谓是风起云涌。如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重，房产成交量不断下降。案例1，房地产开发公司为了加速资金回笼，刺激消费者的购买，往往会采用一些营销手段，企业在进行决策时，面临着以下两个方案的选择：方案1，促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价200万元，一辆汽车价值20万元）；方案2，促销期内优惠原价的10％。 　　企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。 　　方案1，对于房产公司来讲，销售一套房子200万元，需要缴纳营业税200×5％=10万元，城建税及附加10×（3%+7%）=1万元；同时，房产公司用200万元的20万元购买汽车无偿赠送给客户，按照增值税条例的规定，企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物，须征收增值税，因此企业还须多缴纳增值税：20×17％=3.4万元。汽车是房产公司无偿赠送给客户的，客户应作为“偶然所得”，须缴纳20％的个人所得税，房产公司负有代扣代缴的义务，即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：20×20％=4万元，房产公司代客户缴纳个人所得税4万元，按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除，还需要多缴纳企业所得税4×0.25=1万元，房产公司还应缴纳印花税200×0.05％=0.1万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费19.5 万元（10+1+3.4+4+1+0.1）。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税：200×2%=4万元，印花税200×0.05％=0.1万元。客户合计应缴纳税费4.1万元。 论文代写 　　方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。 　　通过分析得出的结论是：方案1缴纳的各项税收大于方案2缴纳的税收，因此，无论对于房产公司还是对于客户，都应选择方案