年推广计划.doc

2013年度 推 广 计 划 提 案 目录 一、 项目条件与地块解析 - 1 - 1、项目概况 - 1 - 2、地块解析 - 1 - 3、项目资源分析 - 2 - 二、 SWOT分析 - 2 - 1、优势分析 - 2 - 2、劣势分析 - 3 - 3、机会分析 - 3 - 4、威胁分析 - 3 - 三、项目定位 - 4 - 1、市场分析 - 4 - 2、客户定位 - 5 - 3、案名释义 - 6 - 四、 推广策略 - 6 - 1、推广总纲 - 6 - 2、阶段推广 - 7 - 3、广告推广策略 - 11 - 附件一： - 13 - 附件二： - 15 - 项目条件与地块解析 1、项目概况 地理位置：本案位于宜城市唯一的景观主干道---中华大道中段,交通便利，环境优美，是宜城重要的交通轴、生态轴和发展轴。同时项目周围环绕着振兴大道、襄沙大道两条贯穿全市的主要交通道路，两侧分布众多政府部门，市委政府、市人大、市政协以及宜城最大的休闲广场-燕京广场。 项目面积：项目总占地89亩，总建筑面积超过18万平方米。总规划共有8栋高层、5栋多层，商业面积约2万平方米。 2、地块解析 区位：本案地处宜城市政府城乡改造重点区域，拥有较大较好的发展前景； 交通：地块周边交通路网发达，中华大道与振兴大道襄沙大道三条主干道相交，为本案客群范围扩增打下基础； 景观：地块紧邻宜城最大休闲广场——燕京广场，地处宜城唯一景观大道——中华大道，环境优美是本案一大亮点； 地块：整个地块89亩的体量在宜城内首屈一指，18万方的建筑面积足以称得上是宜城恢弘巨作。 配套：地块周边学校环绕，但缺乏大型的商业中心，仅能满足基本生活需要；但是项目将规划大型商业街弥补这一缺陷。 3、项目资源分析 地段价值——处于宜城政务中心，紧靠燕京广场； 前景价值——未来宜城新城区建设方向； 生活价值——首座法兰西风情尊邸提升生活品质； 规划价值——高级社区配套，宜城最尊贵标准； 环境价值——近千平方中央景观水，三万平方景观园林将绿色永远留在这里； 投资价值——政府搬到哪了，商业就发展到哪里，项目升值潜力巨大； 产品价值——高质量、高品质打造奢华产品，提升宜城人民生活品质； 配套价值——内部配有运动休闲区、商业中心、星级双会所； 规模价值——18万方的建筑面积足以称得上是宜城恢弘巨作； 品牌价值——襄阳左岸春天以湖北第三家，襄阳第一家国家康居示范工程赢得良好口碑。 SWOT分析 1、优势分析 环境优势——项目地处唯一景观大道—中华大道，项目本身绿化率高，环境优美； 区域优势——地处政务中心，紧邻最大休闲广场—燕京广场； 产品优势——高贵的欧式建筑，奢华的法兰西风情提升生活品质； 投资优势——未来价值高地，现在价格洼地，升值潜力巨大； 规模优势——18万方的建筑面积足以称得上是宜城恢弘巨作； 品牌优势——项目已经在襄阳成功的范例。 2、劣势分析 地块产权——土地使用权年限只有50年，少于其他项目； 片区环境——四周被农田和农舍占据，周边环境不利于体现项目风格优势； 地段地势——地势较低，处于城乡改造地段，人烟稀少，地段较偏； 生活配套——环境的确美观，但缺乏必要生活配套，商业层级较低； 项目认知——消费群体对于政务中心的没有认知，并不太看重项目地段； 建设周期——工程进度较慢，周期太长，房源更不上，客户群选择余地较小。 3、机会分析 1、项目区域为政务中心，方便机关单位上下班，将吸引政府机关客户群； 2、社区以高贵品位为基调，提高生活品质，能吸引高端客户聚焦； 3、项目独立封闭式社区，安全，安静，适于居住，养生、养老生活； 4、价格处于市场中的，环境优雅很适合新婚居住，能吸引刚需客 4、威胁分析 1、地处襄沙大道多个高层楼盘即将开盘，加剧市场竞争； 2、多层未能按时交房，影响项目品牌口碑； 3、宜城楼盘过多，使市场趋于饱和； 4、项目建筑周期长，房源更不上，严重影响营销情况； 5、部分户型过大，消费群体购买力达不到。 三、项目定位 1、市场分析 现阶段宜城房地产项；目基本概况如下表 项目名称 开工时间 竣工时间 项目规划占地面积(㎡) 项目规划建筑面积(㎡) 容积率 绿化率(%) 规划住宅套数 90㎡及以下 144㎡以上 楚豪·时代天骄 2012.02 22343 92479 3.5 30 540 0 0 天王·荣城国际 2011.03 43025 111865 2.6 30 670 98 88 雅新佳苑 2010.05 2012.02 16400 40540 2.5 33 324 48 276 湖畔人家东 2010.06 90612 158960 1.8 17 1050 612 438 天盛.玉林苑 2010.08 20327 33307 1.6 30