策划定稿版p.doc

目 录 第一章 项目市场分析……………………………………………………………………………………………3 第一节 深圳市房地产投资宏观背景…………………………………………………………………4 第二节 盐田片区市场分析及趋势……………………………………………………………………5 第三节 盐田区房地产市场供需总结…………………………………………………………………6 第四节 港后陆域概况…………………………………………………………………………………9 第二章 项目分析………………………………………………………………………………………………10第一节 本项目概况…………………………………………………………………………………12 第二节 项目周边配套………………………………………………………………………………13 第三节 项目SWOT分析……………………………………………………………………………16 第三章 项目定位………………………………………………………………………………………………19 第一节 产品定位……………………………………………………………………………………20 第二节 客户分析及定位………………………………………………………………………………21 第三节 项目形象定位………………………………………………………………………………25 第四节 价格定位及策略……………………………………………………………………………28 第四章 营销执行方案…………………………………………………………………………………………33 第一节 住宅营销策略………………………………………………………………………………35 第二节 商铺营销策略………………………………………………………………………………44 第三节 销售控制……………………………………………………………………………………45 第四节 现场包装方案…………………………………………………………………………………46 第五节 营销推广费用及安排………………………………………………………………………49 附件………………………………………………………………………………………………………………51 一、相关VI展示 二、销售管理 三、公司优势介绍 四、项目小组人员名单 五、策划代理费用  第一章 项目市场分析 在一个什么样的地方第一节 深圳市房地产投资宏观背景 根据《深圳市总体规划（1990-2010）》，深圳市城市发展总目标是：把深圳建设成为具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的金融、商贸、运输、信息、旅游为优先的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。 一、2004年深圳市社会经济发展现状： 1、固定资产投资结构得到改善和优化; 2、深圳物流业继续保持高速增长态势; 3. 外贸进出口保持较高的规模和增速。 二、本年度重大政策、相关产业扶持： 1、深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业. 2、城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。 3、政府加大投资力度，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。 三、2004年深圳房地产市场分析 1、深圳整个住宅物业市场供销两旺，供需持续增长. 2、住宅物业的价格基本保持平稳, 且供求结构趋于合理。 3、房地产价格与居民的实际收入水平相协调，居民实际购房能力较强。 4、房地产市场“外移”趋势日渐明显，众多企业加快抢摊关外市场的速度。 第二节 盐田片区市场分析及趋势 一、现状概况 盐田区位于深圳市东部，距市中心12公里，辖区面积72.36平方公里。盐田是深圳东部发展轴（盐田平地、坑梓惠阳；盐田葵涌、南澳）的起点。区内产业结构以第二产业为主，第三产业为辅，其中高新技术产业、黄金珠宝加工业和物流业构成三大主导产业。随着深圳市东部开发力度加大，盐田成为全市“东西两翼，两港齐飞”战略的重点区域，对带动整个东部地区的发展有不可替代的带动作用。 深圳盐田，一直以山海资源而著称。梧桐山是深圳第一高峰，居高临下，加上群山绵延，一派翠绿，空气清新，是很多都市人的梦想田园。另东部有着长达37公里的海岸线。整个东部海岸线群山簇拥，礁石林立，亚热带独有的植物繁盛茂密，拥有多处水浅泛金的滨海沙滩。大梅沙作为深圳的免费沙滩公园，更是不少深圳人假日的乐园，这里,已经成为深圳人的度假天堂。 二、区域特征 盐田区房地产的区域特征明显：沙头角片区结合中心城区的定位，