产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握要点.doc

产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握要点 产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握的要点.txt当你以为自己一无所有时，你至少还有时间，时间能抚平一切创伤，所以请不要流泪。能满足的期待，才值得期待；能实现的期望，才有价值。保持青春的秘诀，是有一颗不安分的心。不是生活决定何种品位，而是品位决定何种生活。产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握的要点 产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握的要点 房地产门户-搜房网2009-4-2895100搜房博客 摘要：开发商热衷于产权式商铺，有几个层面的原因。首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势。产权式商铺是个什么东西？ 我们通常所说的商铺，严格地讲，是用于商业经营用途的不动产，也就是商业不动产，或者叫商业物业。从物质上表现为由建筑构件包围起来的一个相对独立的建筑空间以及相关配套的附属设施。从法律上看，把它看成是一个资产，是有明确权属关系的不动产，因为法律关心的是资产和资产所有者之间的权利义务关系问题。这些拥有独立产权的商铺主要包括：多层和高层住宅的底商、写字楼底商，沿街独立商铺、某些综合性商业物业的外店等形式。对于这些商铺，只要开发商在开发过程中遵守国家的相关法律法规，取得五证两书并且获得大产证，最后购房人一般都可以取得商铺的独立产权。对于这样的商铺，加上“产权式”几个字纯属画蛇添足。之所以这么做，是因为所谓的“产权式商铺”多数都是没有真正产权的“虚拟产权”商铺，也就是模仿商铺的产权关系模式，通过对产权中占有权、使用权、收益权和处置权的重新约定，就出售的商铺在投资者和开发商之间形成一组新的权利义务关系，这样的商铺称之为产权式商铺。这种产权式商铺主要包括综合性商业物业的内店，以及某些专业市场的店铺。这些内店，往往是用各种建筑材料在建筑物内部分割形成的相对独立的经营场所，由于不符合形成产权的建筑技术规范以及其它政策要求，所以从法律上是无法取得产权的。把这种商铺称为产权式商铺，非常具有反讽意味。所以，对产权式商铺，到底是拥有真实产权的商铺还是仅仅拥有“虚拟产权”“名义产权”商铺，投资者需要仔细甄别。可以说，产权式商铺是个绝对有中国特色的产物，我们可以透过解剖这个麻雀对商业地产做一次近距离观察。 开发商为什么热衷于产权式商铺？ 开发商热衷于产权式商铺，有几个层面的原因。首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势：房子盖好了就是要卖的，这些开发商并不会认真思考商业物业和住宅到底有什么本质的区别；其次，即使一部分开发商心理清楚，商业物业要靠后期运营管理来获得收益，但商业运营管理已经超出开发商的经营范围和经营能力，所以懒得去考虑不属于他们职责范围内的事，干脆一卖了之；最后，国内开发商的融资模式，主要依赖银行的项目贷款，而项目贷款期限一般只有3年，展期之后也不会太长，开发商为了还贷不得不追求商铺的迅速变现，产权式商铺于是应运而生。开发商习惯于卖商铺，是经济学中路径依赖原理在现实商业地产开发中的表现，破除这种路径依赖，需要先知先觉的学习能力和反省能力，但开发商大多忙于搞定政府官员和搞定银行行长，用来学习和思考的时间是不多的。对于融资渠道，以国内资本市场和金融市场的现状，缺少支持商业地产开发的各种直接融资工具，而且即便有了PE、REITS、CMBS等多种融资工具，多数开发商的经营管理水平也是远远达不到这些融资工具的要求的，所以摆脱对银行的间接融资方式的依赖，对绝大多数开发商来讲，都是一个不可能完成的任务。开发商热衷于产权式商铺进行快速套现，实在是不得已而为之。 开发商如何忽悠商铺投资者？ 自从赵本山同志通过小品把“忽悠”这个东北方言给发扬光大了之后，中国人民似乎一夜之间发现，忽悠已经成为我们这个社会相当一部分人和一部分机构的生存方式。对很多地产商来说，房地产营销其实就是忽悠营销。和住宅开发过程中的开发商热衷“概念营销”不同，商业地产开发商对产权式商铺的包装已经进入了一种全新的境界。 主要的包装手段包括： 对整个卖场进行产权分割零散出售，不同的面积和不同的位置形成满足不同投资者需求的产品组合，目标消费群体瞄准有一定财富积累的寻找投资渠道的个人投资者，开发商给商铺冠上“产权”二字以吸引投资者，利用投资者对产权的概念不清楚、对所谓产权式商铺的法律关系认识不清来推销商铺。 强调主力店的号召力，比如XX商业广场，在开发规划阶段，即和一些国内外的大牌商业机构签订合作协议，按照这些机构的要求进行商业物业开发，开发完把商业物业的主体出租给这些商业机构，但同时自己保留一部分位置较好的楼层