响螺湾市调报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Q3.区域内众多已取得销许的项目为何迟迟不开盘？ 答：响螺湾区域目前除浙商大厦、滨海华贸、滨海国泰等少数项目由于入市较早，消化完毕以外，大部分项目还处在待售状态，虽然已取得销许，但迟迟没有开盘动作。 对此我们的理解是由于当地政府对于响螺湾地区招商引资工作滞后，使区域内人流不旺，难以形成较好的市场氛围，同时由于写字楼及酒店式公寓产品体量巨大，使得众多开发商寄希望于当地政府依靠强大的政府资源来引进大量企业入驻，这样在消化写字楼产品的同时可以将酒店式公寓产品连带去化。 Q4.该区域未来的发展前景到底如何？ 答：中央商务区CBD是城市的功能核心，是一座城市成为国际化大都市的标志，在以往，天津没有任何一个区域内能够集中10座以上的写字楼建筑，中心商务区是天津唯一一个写字楼高度集中的区域，是天津发展服务业的最好载体，同时作为滨海新区的“十大战役”中的重要组成部分，依靠整个滨海新区的合理规划，作为中心商务区的核心板块，政府对这一区域的招商引资政策将不断细化、明确，加之航道运输问题的解决以及京津城际的直达，将为该区域的发展不断增加推力。因此，我们看好响螺湾未来的发展前景。 Q5.对于项目，我们的一点想法！ 答：一、响螺湾区域由当年的浙商大厦、滨海国泰等榜样项目的先人一步，到如今金融海啸过后的楼市政策打压而处在的“僵持阶段”，在当下若想完成产品的有效去化，其关键不在于周边竞品项目的研读与应对，也不是对产品自身卖点的过分宣讲，而是对整个区域大的发展概念的落实，使客户对整个区域的规划及未来由“认知”转化到“认可”！ 二、在产品营销环节上，对于客户针对该区域的规划大的概念上的认知及思想转变，我们几乎“无能为力”，那么只有在渠道营销环节上做的更加扎实，圈层更加精准，从而推动产品的去化。 Thank you * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目看点 小户型精装公寓及跃层Loft公寓产品相结合，产品类型丰富； 项目内部22处花园设置，8处水体 设计，6处树木设计，打造超过9000 平方米绿地面积，贯穿生态公寓及绿 色办公理念 独特外立面设计，区别于周边 多数同类型产品，给人留下更 加深刻的印象 占据海河首排位置，将海河资 源收纳进自身版图 营销推广分析 中惠熙元广场 推广策略 首先树立项目调性 其次进行项目价值宣导 推广媒介 网络、报纸、杂志、户外、 短信、DM、外展、SP活动 推广频次 ★★★ 中惠熙元广场开盘情况统计 开盘日期：2011年11月19日； 总体量： 1056套； 开盘推货量：约130套（约合12%）； 开盘报价均价：19000元/平米—20000元/平米； 开盘优惠情况：（1）一次性付款5%，按揭3%； （2）之前办理过验资及升级手续的2%； （3）7天按期签约 1%； （4）开盘当天购买者 12%； 开盘折扣后成交均价：LOFT17000元/平米； SOHO17000元/平米； 公寓15000元/平米； 开盘当天购买者赠送PARK钢笔一支，并伴有抽奖环节，奖品为COATH皮 带一份，LV钱包一个，价值12888的跑步机一台。 开盘销售情况：Loft 房型开盘为19F和14F，折后价格为17000/m.当日销售9套,占当日成交比例 28%.Soho房型开盘为10F，面向海河折后价格17000/m，面向背面的折后价格 为1.26/m.当日销售15套，占当日成交比例47%。平层公寓房型开盘为9F，折后 价格为15000/M.当日销售8套，占当日成交比例25%，开盘当日共成交32套，其 中Loft占比28%，Soho占比47%，平层公寓占比25%.； 开盘活动：聘请天津电视台家具栏目主持人活跃气氛，小提琴演奏为序幕式，萨克斯表演，瑜伽 表演。 光耀东方文