休闲商业综合体创新设计驶向太平洋的休闲商船江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计.docVIP

休闲商业综合体创新设计：驶向太平洋的休闲商船——江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计项目背景 ? ??? 项目背景? ??? 海洋经济时代的到来? ??? 盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。城市定位为江苏沿海中心城市、新兴工业城市、海洋经济服务基地。2007年8月，《江苏省沿海开发总体规划》闪亮出台：江苏将利用10年时间，完成固定资产投资3万亿元。依托沿海大港建设，打造以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带，加速形成新型工业化基地和现代农业基地。连云港、盐城、南通三大港群串起江苏千里“黄金海岸”。? ??? 综合盐城宏观经济发展现状及城市发展机遇的简要分析，我们认识到盐城未来发展的巨大潜力，特别是最近刚通过的《江苏沿海地区发展规划》必将成为江苏乃至中国吹响迈入海洋时代、跨入新经济时代的号角。对于江苏沿海地区，特别是拥有江苏最长海岸线的盐城来讲，海洋经济时代已经到来，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极，它必将成为盐城城市发展最为重要的发展方向。全市的各行各业都将在政府的指引下、“海洋经济”发展的大趋势下，携手促进盐城经济发展。? ??? 盐城休闲商业现状? ??? 通过对盐城旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析，我们发现盐城商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏，“文化消费”需求凸显，商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位，南部形成城市副中心等几个特点；商业地产存在开发节奏快、供需不平衡，区域结构差异大、业态结构不合理，次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。? ??? 项目评价? ??? 项目地位于城市西南门户，新城南中央区域未来行政、教育、商业等“5大功能中心”之中，其政治、经济、商业价值不言而喻；周边品质大盘围绕，受城市建设南移因素的影响，区域购房热潮势不可挡，且吸进了大批区域外的购房人群；区域已经发展成为新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消费占优势；新区未来具备相当的消化能力，发展前景看好。? ??? 三横（世纪大道、鹿鸣路、青年中路）三纵（西环路、盐马路、解放南路）形成田字形路网，项目处于世纪大道与西环路的交汇处，辅之离其均不过数里之距的宁盐、盐徐、沿海高速的入口，形成四通八达的立体交通路枢纽；地块规整内有天然河道且，具备成为城市节点及城市展示面的基本条件。? ??? 区域内众多规模化商业易导致同质化竞争，同时市区商业与亭湖商业区分流新区大部分购物客流，本项目要成功，必须挽回这些群体，一定要跳出区域局限,避免同质化竞争；同时扩大项目辐射能力，成为盐城商业新的增长极。? ??? 通过对项目的SWOT分析，新区版块商业市场承受风险压力较大，对于本项目而言，必须面对市场机会与威胁，区域综合商业的匮乏及配套服务的缺失为本项目提供了较大的发展空间。我们认为只要通过科学的市场定合理的规划布局，使项目优势互补，扬长避短，并制定有效的营销传播策略建立差异化的市场及品牌形象，迅速建立项目认同感，打动目标客户，促成招商，必将确保项目顺利发展。 项目设计理念 ???? 从项目整体考虑，本项目是《江苏沿海地区发展规划》“黄金海岸”这个美丽港湾中的一叶轻舟，一艘越大洋驶来的机遇之舟；是东西海洋文明交融的文化之舟；是承载着盐城迈向海洋时代的远航之舟；是代表着盐城未来的希翼之舟；是带动盐城未来创新生活之舟。?? ??? 从商业本身方面考虑，本项目应该充分利用所处地段的优势，最大限度地获取较高的回报，这是项目定位的方向所在，为此，我们建议将本项目规划为景观特色性强、经营主题新颖、文化氛围浓郁的主题街区，并采用灵活多变的经营模式，使商家在激烈的竞争中求生存。综合他们的需要定位新的购物场所应该是以下感觉：时尚的购物感觉，?休闲的购物环境；合理的商场布局，舒适的商场通道；齐全的消费品种，灵活变通的商品档次；综合餐饮，娱乐及购物的便利，具名气的商场；代表政府重点发展“海上盐城”的城市形象，具有强烈认同感和归属感的文化休闲购物环境。? ??? 以海洋文化主题构筑“金色港湾”? ??? 如前所述，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极。“海洋的魅力”便更应当充分的在城市各行各业中展示出来，通过丰富多彩的“海洋符号”打造出更加形象的“海上苏东”、“海上盐城”。由此我们将海洋主题引入本项目，将海洋的魅力通过整体建筑风格、景观设计及相关业态设置等方面来打造项目，形成项目自身的亮点，在形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在盐城市民面前。? ??? 主题