中原-万科公园五号项目商业初步建议+教案.pptVIP

万科公园五号项目商业初步建议;商业;我们如何判断？;;区域界定： 项目所在地区受东三环商务带、朝阳公园南路高尚居住区、光华路商务带及四环路的包围。 由此，我们将几个特色区域之间的部分，团结湖路、朝阳路、东四环、朝阳公园南路之间的围合区域，作为项目的分析区间，以便进行对比分析。;办公及酒店物业;项目名称;办公类物业;摩码大厦;项目名称;宾馆物业;办公及酒店物业;;项目名称;大望路商业带四个结点: 1 朝阳公园南路结点 2 朝阳北路结点 3 朝阳路结点 4 华贸中心结点 ;1-2结点间商业带发展状况;2-3结点间商业带发展状况;3-4结点间商业带发展状况;办公及酒店物业;周边高端公寓集中区域; 区域内酒店式公寓项目较少，从研究角度，我们对外围朝阳公园南部区域、长安街沿线区域进行分析。 就发展态势来看，东区酒店式公寓、高档公寓依托东部几大商圈的商务人群、借助几个市政公园的环境，市场反映良好。 就价格来看，沿东长安街部分、三环到四环之间的高档公寓目前平均售价在15000-16000元/平米左右，朝阳公园东南侧区域售价区间在15000-20000元/平米之间，其中北京GOLF公寓06年推出将近1万平米，售价18000元/平米左右，销售率达到82％以上。;办公及酒店物业; 区域内LOFT形式的项目相对空白，从整个东部区域来看，仅有观湖国际的LOFT及CBD南侧区域的大成国际中心LOFT产品能够借鉴。 观湖国际LOFT办公物业为70年产权，价格在16000-17000元/平米，毛坯房，层高7.1米；大成商业中心LOFT办公物业50年产权，均价16000元/平米，毛坯房，层高6.8米。 　　大成国际中心LOFT一层商用部分层高7.2米，售价20000元/平米，但位置相对靠里。 从客户特点看，LOFT办公客户多位需要空间尺度的设计、创意、广告等类型办公群体。;小结：;;项目办公物业的适应性分析 ;项目酒店物业的适应性分析 ;项目商业物业的适应性分析;项目酒店式公寓的适应性分析;项目LOFT类型物业适应性分析 ;小结：;;项目物业市场价格评估 评估方法说明： 1.采用典型项目加权比较法，进行物业现状价格的初步测算。 2.典型项目选取原则：相同物业类型，同区域或临近区域，相同或类似档次，市场反映良好。 3.加权因素及权重确定： 中原多年市场运作经验 专家顾问团的集体智慧 对项目核心价值的深入分析 ;多因素权重;商务办公物业的市场价格评估;商业物业的市场价格评估;租金评估验证 目前区域内商业氛围较好，商户市场吸纳力强，结合周边新兴项目及街铺租金情况，估计一层街铺平均租金可达6-8元/天/建筑平米，二层可达4-5元/天.建筑平米，三层3-4元/天.建筑平米，评估租赁均价约5元/天.建筑平米，四层及以上部分价值将基本等同于其他物业形式的相应价值，且在市场消化上有一定难度。 通过对商业物业租金方面的判断，以8％的基本资金回报率来推算，可得项目商业物业（1-3层）平均售价应在22812元/天.建筑平米。;酒店式公寓物业的市场价格评估;LOFT办公物业的市场价格评估;;;;; 由以上比较可以得出，项目集中商业地块收益最优的业态组合方式为： “1-3层商业＋酒店式公寓”;演 示 完 毕 谢谢观看！