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房地产投资信托的分析 摘要：房地产投资信托作为资产证券化的先头金融商品，对资产证券化和房地产市场的发展起到积极的推动作用。本文对美国和日本房地产投资信托进行了分析，并指出了我国房地产投资信托发展的现状，以及对其中存在的一些问题提出了相应的对策。 关键词：房地产 ； 投资信托 ； 现状 ；发展 ； 问题 引言 为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，中国人民银行相继出台了新的房产信贷政策，进一步抬高开发商开发贷款门槛，这使得房地产开发企业真正感觉到过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系已不能适应现实需要，借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是必然趋势该政策在房地产界引发强烈反响。 由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。而目前，政府监管力度逐步加大、银行房地产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。 在目前的法律框架下，房地产信托投资业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人投资于房地产开发和经营等的行为。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已的条件之下，具有很强的生命力19世纪末，当时在新格兰顿这个地方，为了发展房地产业，以富裕阶层作为对象，发放较大金额面值的信托凭证，共同投资到房地产业，这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于30年代的美国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但是，50年代末期，这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。1960年，签署了《内国岁入法》的856-859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。 房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型、不动产担保借贷型和混合型三种类型。从1961年到1967年间，美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托。1968年到1973年，有209家的直接所有型房地产投资信托和103家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立，房地产投资信托的总资产大幅度扩张。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。1969年至1970年初不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年，美国联邦准备银行再一次提高利率，同年又爆发了石油危机，经济不景气，房地产投资信托受到严重的打击，近30家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。 从1980年初开始，房地产投资信托市场开始复苏并迅速发展。随着20世纪80年代后期商业房地产的急跌，房地产市场经过几年的调整，在1992年前后，美国房地产市场开始出现复苏的迹象。但是，房地产投资信托本身由于资金不足，在1992年前后，房地产投资信托公司开始公开上市，这样，不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金，而且，那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。房地产投资信托的发展在20世纪90年代已经达到了空前的高潮，至今保持稳定发展趋势。 （二）日本房地产信托投资 日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后，当时正是日本泡沫经济的时候，人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃，但是，由于当时的房地产的价格正在不断地上涨，投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值，房地产公司的担保能力也大幅增加，很简单就能从银行里得到贷款，因此，那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够，这样，投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。 20世纪90年代初，日本的泡沫经济开始破灭，股票和房地产的价格暴跌，日本房地产经历了13年连续下跌，金融机构和房地产公司再也不能像以前那样依赖房地产的增值来进行融资和开发。相反，金融机构却留下大量贬值的抵押房地产，从而形成大量的不良资产，使金融机构接二连三地破产。面对这样的现实，金融机构和房地产公司也开始认真考虑房地产的流动性，认识到房地产证券化的必要性，开始极力推出有关房地产的证券化产品。同时政府也在1998年9月开始实施《关于特定目的公司的特定资产的流动化的法》，2001年10月，房地产投资信托公司被允许在证券市场上市。但是，房地产投资信托的发展并不是那么简单的事。日本的房地产证券化和房地产投资信托的发展并没有像预期的那样快，它既没有解决金融机构的抵押房地产的流动性问题，也没能马上阻止房地