第12章：海口罗牛山产业园.docVIP

海口罗牛山产业园 一.战略分析 市场审视：直击桂林洋商业市场 1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区； 桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇。 2、商业市场——区域只有基本的生活配套； 桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来看，桂林洋片区商业主要为沿街散铺，商铺多以业主自营或出租给商户经营，目前尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺，更无大型零售商业项目进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求，基本难以形成一站式消费。 3、区内商业地产产品——零售物业空白，批发物业租售冷淡； 根据2008年制定的《海口市江东组团片区控制性详细规划》桂林洋工业片区以发展农副产品加工业和为主 海南水产物流交易中心规划图 据我们初步考察，在桂林洋片区海口市江东组团片区控制性详细规划》江东组团片区按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指北面海岸带规划国家级旅游度假区滨江带开发沿江居住区“一区”指桂林洋科教及产业园区以发展农产品加工业高等教育产业和风情小镇为主桂林洋城市基础设施建设较为完善，路网系统基本完成工业区已规模工业研发基地临综合服务区海口市美兰区“十一五”规划、给商业地产建设提出了更高的要求发展商要站在城市发展的高度认识建设意义，在发展中必须着力在提升商业品质需求等诸多方面充分体现自身社会价值，才能实现促进城市发展目标。由于历史原因，的城市功能不够完善商业网点呈现散、小、弱的局面，