试论房地产企业经济管理中的成本管控.PDFVIP

中国月期刊咨询网 试论房地产企业经济管理中的成本管控 摘要：房地产行业的快速发展一方面带动了经济的增长和人们生活质量的提高，但是由于房地产行业本身所具有的对 市场依赖性较高的特点，无疑使其在市场经济的形式下增加了其潜在的行业风险性。为此，为更好加快房地产事业的 稳定、良性发展，不仅需要我国宏观调控的支持，更需要房地产企业不断加强其经济管理中的成本管理和控制工作。 关键词：房地产;经济管理;成本管理;控制 随着市场经济形势的不断发展变革，房地产开发企业之间的市场竞争日趋激烈，如何企业在激烈的市场竞争中立于不 败之地，从而更好创造出企业的经济效益，已成为现阶段房地产开发企业所面临的一项严峻任务。对于房地产开发企 业而言，要想实现经济效益和社会效益的最大化，除了要紧随市场需求开发出适宜的房源外，还要在设计、施工、装 饰等各方面最大限度的降低投入成本，对经济资本进行全面的管理和控制。 一、设备、材料投资的管理 设备与材料是房地产开发所必备的重要因素，因此对其的投资便成为了做好成本管理的首要工作。一般而言，对于设 备与材料的供给，一般以大渠道供货为主，自行进行市场采购为辅。在自行采购时，由主管工程的机关、工程指挥部 共同参与，坚持三人同行、货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式，在签订的合同中要明确质量 等级和双方责任义务，设备材料进场后如有质量问题，现场施工代表及施工单位有权拒收，以达到保证供货质量、节 省设备材料投资的目的。 二、预结算管理 加强工程预结算管理，就是说对于投入工程的每一笔资金都要心中有数。 第一，预结算管理人员在工程开工之前，根据施工计划安排的内容和合同规定的结算方式编制出工程施工图预算，并 且把每一项预算费用包括人工费、机械费、材料费、间接费等分解到每一个单位工程，甚至分部分项工程。 第二，在施工过程中实现动态的预算管理。在初步设计阶段就实施招标的工程，俗称“三边工程”，工期紧，施工内 容存在不可预见性，工程内容和施工措施会经常发生变化。 第三，预结算管理人员要按照合同要求，及时收集整理合同价调整的有关原始资料。 三、从设计阶段对造价的控制 1、关于设计阶段控制造价问题的对策 加强设计依据的审查，笔者认为我国目前建设部门缺乏专业的项目投资审查机制，因此，建设部门应建立相应的“项 目造价审查小组”，以确保设计阶段的造价符合实际情况，保证项目的顺利实施。设计部门应通过正常的市场渠道获 得设计项目，从根源上消除设计质量隐患。只有这样，才能杜绝设计管理中的“黑、乱”现象，保证设计资金用到刀 刃上。 2、严格办理设计变更签证 第一，严格设计变更签证审批程序 一般性变更由甲方现场代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准 后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求 的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。 第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督 对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的 设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。 中国月期刊咨询网 四、从发包阶段对造价的控制 1、通过招标方式选择好施工队伍。建设部颁发《建设工程招标投标暂行规定》中指出：“确定中标企业的主要依据 是标价合理、能保证质量和工期，经济效益好、社会信誉高。” 2、对大宗材料和大型设备实行单独招标采购，最大程度降低材料设备投资。 在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其采购、供应和管理是否科学，不仅直接影响工程质量，而且影响着 工程造价。因此，投资方应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息网络，掌握市场行情。对差价大的大宗材料或价 值大的设备，我们通常选择直接与厂家定货自供，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量 优良、价格合理的材料、设备。 3、严密工程承发包合同。通过招标、投标选定了施工队伍，即可签订建设工程承发包合同。合同价即为中标价。在 合同履行过程中,通过有关的合同条件，将合同各方的投资工作密切联系起来，促进投资工作的开展和投资控制目标 的实现。 4、严格按合同约定及实际完成的工作量支付工程进度款。投资方应在合同约定的基础上，准确做好对已完工程量的 计量，严防工程进度款的超进度支付。 5、投资主体要在规范自身行