北美购房网史上最全美国税务指南!快快收藏!.pdfVIP

【北美购房网】史上最全美国税务指南！快快收藏！ 在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 IRS ）的繁琐税务政策。好不容易怀着 激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何 合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？ 一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。不管你是准备 买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投 资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！ 一、买房准备 作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你 将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发： 用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流 时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值 身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民） 债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。 为何要考虑用途？ 因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使 用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以 什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。 房产的主要拥有形式： 1、个人直接拥有 如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A ， 分项扣减额（Itemized Deductions ，以下简称Sch A ）。如果全部或部分出 租，那么你就要使用到 Schedule E ，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income ，以下简称Sch E)了。 2、公司形式拥有 房产投资通常以合伙企业（Partnership ），有限责任公司（Limited Liability Corporation ，简称LLC ），或是 小型企业股份公司（S-Corporation ）形式 运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相 关的法律责任。但是，你会需要额外报公司 Form 1065 或是 Form 1120S 税 表，其中有一页 Form 8825 就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一 张 Schedule K-1 ，流入你的个人所得税表Form 1040 （Individual Income Tax Return ）中。 为何要同时考虑卖出时间和用途？ 你也许听说过美国“主要住宅”（primary residence ）卖房可以享受 $250,000 （单身纳税人）至$500,000 （夫妻纳税人）的免税额。简单来说就 是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税： 1 ）必须是你的“主要住宅”，2 ）持有房屋所有权5 年，3 ）在卖房前的5 年 内至少有 2 年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于 2 年。 下面我们来举几个例子： A 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 3 年，然后卖出赚了 25 万。那么，这 25 万增值完全免税！ B 君买了第一套房作为主要住宅，自住 1 年，出租三年，搬回来住 1 年，然后 卖出赚了 25 万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS 就默认 你 5 年中只有两年是符合自住，另外 3 年动机不纯不可当作主要住宅。于是他 们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长（即 2 年/5 年）的比例 来计算增值税。于是 B 君按照比例有 3/5 即 15 万美元的增值需要缴资本利得 税（Capital Gain ，税率15%) ，也就是在他的 Schedule D 上白白供上 $22,500 的税！ C 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 4 年，然后卖出赚了 25 万。虽然他一共自住了 2 年，可是他在卖房前 5 年内并没有满足 2 年自住这个 条件（第 1 年自住是 5 年前），居然整个 25 万增值全部都要交税，也就是 $37,500 资本利得税。 D 君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三 年后卖掉第一套房赚了 25 万，同时买了第三套房，第一套房的 25 万增值免 税。这一年，D 也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第 二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如 果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的 1031 同类交换（Like-Kind Exchange ），我们稍后再细说。 除此之外，还有很多其他政策都