共有房产纠纷案的几个疑点讨论.PDF

共有房产纠纷案的几个疑点讨论 --关于共有房产处分及房产共有人优先购买权相关问题之探讨 编辑人实习生王冠中 【邢立新律师荐】本文系我所实习生--台湾政治大学王冠中同学所著。源于一个 关于共有房产纠纷的简单案例，经由冠中同学的专心研究，成为一篇颇有意义的 文章。共有房产处分时共有人之优先购买权是否适用于共有物整体转让，即物权 法97 条与 101 条之共有人利益如何衡平，可能会存有不同意见，我亦倾向尊重 共有人之优先权，但与法律研究之过程相比，结论倒并不显得那么重要。冠中同 学文笔流畅，逻辑清晰，文章读来干净利索，不晦涩不绕口。初始从事律师者， 应学习之。 目录： 壹、是否适用物权法第101 条 一、法条规定 二、实务判决 三、学术论文 四、讨论 壹、是否适用物权法第101 条 一、法律规定： 1. 民法通则第七十八条 I 财产可以由两个以上的公民、法人共有。 II 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对 共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利， 承担义务。 III 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转 让。但在出售时，其它共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 2. 物权法第九十七条【共有物处分或者重大修缮】 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大 修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共 有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 3. 物权法第一百零一条【共有人的优先购买权】 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其它共 有人在同等条件下享有优先购买的权利。 4. 中华人民共和国物权法释义第九十七条 条文解读(摘要)：对按份共有物的处分  我国物权法对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平 原则，在对共有物的处分问题上，实行“多数决”原则。即：占份 额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。传统民法从 公平原则出发，规定只有在全体按份共有人同意的前提下，才能对 共有物进行处分。例如《德国民法典》第747 条第二款规定：“整 个共有物仅得由全体共有人共同处分。”我国台湾地区“民法”第 820 条第二款规定：“共有物之处分、变更及设定负担，应得共有 人全体之同意。”在我国物权法起草过程中，经过对此问题深入细 致地研究，认为传统民法的规定存在一定弊端，并不能适应新时 代对物尽其用的要求。全体同意原则不仅使按份共有人之间易滋 生矛盾，丧失合作信心，也阻碍物之及时有效的利用。在当今社会， 机会稍纵即逝，很多情况下，等到每个共有人都首肯，机会早已丧 失，使物不能尽其用。因此，我国物权法在对按份共有的共有物处 分问题上采用“多数决”的原则。但如果按份共有人约定对共有物 的处分应经全体共有人一致同意，则应当依照约定行事。  为了提高共有物的使用效率，按份共有人可以转让其在共有物 上的财产份额，当然可以用自己在共有物上的份额设定负担。例如 甲乙丙兄弟三人各出资30 万元购置一套房屋。甲乙二人因生意缺 钱，可以眦二人在该房屋上的份额向银行抵押并获得贷款60 万元。 如果甲乙二人到期不能归还银行借款，丙对甲乙二人在该房屋上的 份额有优先购买权，丙可以向甲乙二人各支付30 万元，甲乙二人 在向银行还贷的同时，也消灭了与丙的按份共有关系。  二、法院判例： 1. 王某某与苏某某房屋买卖合同纠纷上诉案－广东省深圳市中级人民 法院－民事判决书－(2010)深中法民五终字第450 号  摘要：本案中，《房地产管理法》第三十八条第一款第( 四)项规定， 共有房地产