五星商业街及产权式酒店开发建议（69页）.ppt

目 录 第一部分：总体思路 第二部分：项目分析 第三部分：可行性建议 第四部分：产品定位 第五部分：营销推广建议 第六部分：五星街其他商业项目推广建议 第七部分：我们的资源与能力 第一部分、总体思路 一、战略目标 尽快变现，实现销售回笼 通过各种方式增加附加值，拉高销售价格 保持良性的可持续经营 树立项目整体品牌 二、项目概况 需要进一步了解的项目情况： 1、业态布局 2、租金与租期 3、原已销售面积及销售价格、返租情况、业主状况 4、现经营模式与经营状况 这关系到项目的可销售面积、销售对象、销售价格和营销策略的制定 。 一般来说，已经经营的百货、餐饮、娱乐面积不能分零来销售，只能整体销售，需要寻找大的实力买家； 另外，需要保持租售一致；租金和租期也是影响售价的关键因素之一； 三、高层塔楼选择形态建议 一、产权式酒店： 优势：价格有提升空间 劣势：作为投资产品，银行按揭有难度；销售后有经营压力；模式较为复杂，如果经营不好的话，需要发展商补足承诺给小业主的返租回报； 前提条件：引入优秀的酒店管理公司和装修投资商，承诺进行返租 二、酒店式公寓 优势：价格有提升空间，后续经营不复杂，无需返租回报 劣势：需自己投入资金进行装修 三、写字楼 优势：价格有提升空间，不用装修投入 劣势：市场容量有限，而且竞争激烈 四、小户型公寓 优势：市场容量大，无需投入装修费用 劣势：价格较难提升 根据项目和发展商的要求，建议选择为产权式酒店。 但产权酒店的日后的经营情况决定了项目的成败，为了避免日后经营的复杂性，需满足几个前提条件： 优秀的酒店管理公司，且费用不高； 愿意投入的装修公司 建议为了避免经营后期的复杂性，仅与小业主签订五年的固定回报，包括酒店经营管理公司，合同不超过五年。 如果发展商可以自行投入装修，建议项目为酒店式公寓，减少日后经营压力。但前期需投入装修成本； （一）产权式酒店的定义 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的客房的产权出售给业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转让、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是投资物业类型中最具投资价值的物业； （二）产权式酒店成功要素 物业位置地处中心区、周边配套齐全或处于风景区内； 酒店的形象、等级较高； 区域内酒店的市场需求量较大； 有优秀的酒店经营管理公司经营，后期回报需靠经营实现； （三）本项目具备发展产权式酒店的前提 产品自身： 地处城市最繁华路段，配套最齐全的区域； 交通方便； 内部规划及外部设计极为高档，形象极佳； 本项目的设计、建设完全按照高档酒店进行； 市场需求： 城市中心，市场需求量较大； 客户来源：柳州市内、外地商务旅游客、酒店管理公司网络 外部资源 发展商拥有较多的社会和公共关系资源，有能力引入优秀的酒店管理公司和装修投资商； 五、小结 产权酒店在目前的柳州市场上，仍属于新兴产品，竞争压力相对较小； 虽然投资性物业受到政策打压，但消费者苦于投资渠道的狭窄，有较好回报的投资性物业仍会受到广泛欢迎； 项目本身拥有发展为成功产权酒店先天条件； 最大的问题来自于项目日后的经营，万一经营达不到预设条件，承诺给小业主的返租回报和给装修公司的回报，将都会压在发展商的肩上； 如果发展商不想冒经营风险的话，并且有能力继续投入酒店式装修，建议可做酒店式公寓。与产权式酒店的区别在于：酒店式公寓并不提供整体的酒店经营和返租回报，仅在物业管理服务中提供酒店式的全方位服务。它与产权酒店相比，价格提升的空间会少一些，优势在于没有后续经营的压力。 第二部分、项目分析 一、项目区位分析 地理位置：地处柳州市最繁华最热闹的五星商业区，人流量大； 周边商业设施：五星商厦、工贸、步行街、东都百货、宾馆等商业设施一应俱全； 周边生活设施：柳高、公园路小学、公园幼儿园、机关幼儿园、二中等重点学校，人民医院、中医院、妇幼保健院等生活配套近在咫尺； 交通：四通八达，柳州最中心区，出行极为方便快捷； 娱乐设施：人民电影院、健身场所、酒吧、娱乐城等高级娱乐场所云集； 自然景观:江滨公园、柳候公园、柳江、人民广场： 行政中心：政府重要部门的聚集地。 二、竞争对手分析 由于产权式酒店的定位，注定项目是一个纯投资型的项目，同区域乃至柳州市场还没有同类型的竞争型目。 其销售压力，更多的来自于一些其它投资类型的地产项目，而后续经营的压力，则来自于区域内的酒店竞争： 星河大厦 项目类型：商住一体，高层、小高层 项目概况：一至三层为商场，其它分为大户型住宅及写字楼，其中写字楼约200余套，面积约在45—60平米左右； 销售价格：均价约3600元/平米（建筑面积） 营销手段：该位置处于柳州市五角星最繁华路段，人流量每