可行性评估作业内容-桃园市政府.pptVIP

* 本業：基地開發經營之主要事業。 核心：經營服務核心價值。 等級：國家級、區域級、地方級。 族群：年齡層、文化種類、職級、特定團體。 附屬設施：主要為提供本業消費族群之其他服務。 延伸服務：提供本業消費族群在基地內延伸服務，如觀光景點餐飲服務、勞工育樂中心勞工就業服務、醫院商店街。 延伸價值：以創造企業形象或創造附加價值為考量，如觀光景點紀念品店、勞工育樂中心社區圖書館。 附屬事業：不限定本業消費族群，可吸引非本業消費族群。 獨立事業體：不一定依附本業存在，可獨立營運之事業體。 延長停留時間： 為延長本業消費族群停留於基地內時間，而增設之設施，如住宿。 挹注財務：附屬事業經營，其財務有挹注本業財務缺口之效益。 * 四、法律可行性分析 作業內容 主要內容 相關法系分析 促參法類、目的事業法類、土地類、營建類、環評類、經濟稅賦類、其他類 作業分析 1.業務面（主辦機關、民間參與方式、優惠方式） 2.空間面（實體建設、土地取得） * 五、財務可行性分析 * 財務可行？ 財務可行性分析 附業財務分析 基本假設 與參數設定 ˙許可年期 ˙資本結構 ˙物價上漲 ˙折現率 財務指標分析 ˙內部報酬率 ˙淨現值 ˙回收年期 否 是 基本規劃資料 ˙分年建設成本與相關成本 ˙分年營運收入與其他收入 ˙分年營運支出 基本規劃資料 ˙開發規模、用途及時程 ˙分年開發成本 ˙各業種分年收入 ˙各業種分年營運管理支出 現金流量分析 附業開發淨效益 現金流量分析 財務指標分析 ˙自償率 ˙投資報酬率 ˙股東權益報酬率 ˙償債能力 ˙回收年期 敏感度分析 民間投資可行性評估 財務可行性分析完整作業流程圖 五、財務可行性分析 作業內容 主要內容 本業財務可行性 1.基本假設與參數設定 2.基本規劃資料 3.財務分析 附屬事業開發財務可行性 1.基本架設與參數設定 2.基本規劃資料 3.財務分析 4.附屬事業財務淨效益 可適用之各項投資獎勵措施及節稅措施 1.促參法之各項優惠措施 2.其他法令提供之優惠措施 敏感度分析 敏感度分析 * 檢核類別 檢核項目 檢核重點 基本假設參數 基期 1. 法令無特別規定 2. 建議包含興建期(包含OT 案期初投資期間)及營運期，則請檢視報告之說明是否合理 評估年期 1. 法令無特別規定 2. 建議包含興建期(包含OT 案期初投資期間)及營運期，則請檢視報告之說明是否合理 物價 上漲率 1. 法令無特別規定，參酌官方資訊 2. 檢核物價上漲率所使用之參考數值是否合理?原則上應參酌官方公佈資訊及個案之特性，長期而言為2﹪以下 資本結構 法令無特別規定，依個案特性設定 2. 計畫無融資，代表自有資金比率為100% 3. 計畫有融資，參考國內案例自有資金比率：融資比率30%~50%：70%~50% 4. 若融資比率大於80%，請檢核報告說明合理性，並注意實務貸款之可能性 5. 若計畫有規定最低自有資金比率，應檢視自有資金比率是否符合規定 * 融資條件 比對分年償債比率每年是否大於1~1.4；利息保障倍數是否大於1~1.4；負債比率是否高於設定之最少自有資金比率，以了解融資可行性 股東要求報酬率 1. 參酌案例國內市場經濟環境 2. 國內案例參數範圍：8%-12% 3. 股東要求報酬率應考量計畫產業之市場風險而設定 折現率 折現率之試算應依計畫各年分年資金結構加權平均計算，並配合案件需求試算稅前及稅後折現率 各項租稅 (營利事業所得稅、地租、地價稅、房屋稅) 1.檢核是否符合國內稅法規定計算 (1)營利事業所得稅：所得稅法第三條，民國99 年後稅率17%，最低稅賦。 (2)地價稅：土地稅法第十四條，稅率1%(3)地租：促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法，興建期稅率1%，營運期稅率3% (4)房屋稅：房屋稅條例第五條規定，稅率3% 2.符合促參法重大公共建設規定，依促參法§36、§39 享有營利事業所得稅、地價稅、房屋稅之優惠 3.各項租稅繳納主體為納稅義務人，若有轉嫁需在委託契約明定繳納主體 * 興建期-成本 興建成本 1. 本業及附屬事業是否分別估算?2. 各項興建成本是否分年、分項說明? 3. 總興建成本估算之經費是否合理? 4. 若興建期間以融資方式進行設備購置，將產生資本化利息，出現於現金流量表之投資活動中 5. 依 98 年所得稅法第64 條修正，營利事業創業期間發生之費用，應作為當期費用。 營運期- 成本及費 用 一般營運 成本及費 用 1. 本業及附屬事業是否分別估算? 2. 各項營運成本及費用是否分年、分項說明 3. 是否包含必要性項目，如人事費用、水電燃料費用、保險費用、修繕維護費用等，應依實際情形估算，不宜採用興建成本之百分比估算。 4. 檢視成本及費用是否符合計畫產業之市場狀況或相似案