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房地产法学课件3
第三编 房地产交易 第十一章 商品房买卖基础 第一节 商品房买卖概述 一、商品房买卖的分类 二、商品房买卖的条件及其行政监管 三、商品房买卖的一般流程 (一)选房 (二)签署买卖合同 (三)签署抵押或按揭贷款合同 (四)交付房屋 (五)办理登记 第二节 期房买卖——商品房预售 一、商品房预售及其特点 特点:(一)商品房预售合同签订时,承购人只获得商品房的期待权 (二)商品房预售具有较强的国家干预性 (三)商品房预售合同的承购人要承担一定风险 (四)商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力 二、商品房预售的条件——商品房预售许可制度 (一)预售许可 《城市房地产管理法》第44条、《预售办法》第5条:取得《商品房预售许可证》的条件 (二)预售登记 (三)预售许可签发人的责任和买受人的义务 (四)预售许可证与预售合同的关系 三、商品房预售款的监管 四、预售合同的备案 (一)现行预售合同的备案制度 (二)预售合同备案的效力 (三)预售合同备案改造的探讨:预告登记 五、买受人对预售合同权利的处分 (一)预购人的权利 (二)预购商品房合同权利的转让 (三)预购商品房设定担保 第十二章 商品房买卖合同 第一节 购房过程中的预约合同 一、预约合同概述:含义、功能、终止 二、认购书的性质与效力 (一)认购书的订立 (二)如何认定认购书的违约情况 (三)认购书中的定金 (四)认购书违约责任的承担 第二节 商品房买卖合同条款 一、合同条款概述 (一)对商品房买卖合同条款的引导 (二)补充条款的议定 二、合同条款争议的解决 第三节 售楼广告与宣传材料的效力 一、广告法律效力的一般规则 (一)合同法确立的规则 (二)最高人民法院司法解释确立的规则 二、售楼广告和宣传材料中民事欺诈的法律责任 (一)民事责任 合同法、消费者权利保护法、地方立法规定 (二)行政责任 反不正当竞争法、广告法 三、样本房、楼盘模型的效力 第十三章 个人住房按揭贷款 第一节 个人住房买卖中的按揭制度 一、抵押与按揭 二、个人住房抵押贷款——现房按揭 三、现房按揭操作 第二节 期房按揭 一、我国的期房按揭制度 (一)我国期房按揭制度的建立 (二)我国期房按揭的特征 (三)现行期房按揭与香港楼花按揭的不同 (四)我国期房买卖按揭贷款的法律解析 二、我国期房抵押规定操作 (一)个人住房贷款合同 (二)期房抵押合同 (三)期房抵押(按揭)之保证 第三节 期房抵押风险及其控制 一、期房抵押的融资功能 二、银行在按揭中的风险:正常按揭和假按揭 三、消费者在按揭中的风险 四、开发商在按揭中的风险 五、我国房地产交易市场风险的调控 六、个人住房抵押贷款保险和担保 (一)抵押贷款保险 (二)个人住房置业担保 第四节 房屋买卖贷款纠纷及其解决 一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 (一)担保借款合同未订立导致买卖合同解除 (二)商品房买卖合同终止与担保贷款合同的关系 (三)买卖合同终止的纠纷处理 二、借款人违约纠纷处理 (一)借款人(买受人)不履行还款义务时的银行救济 (二)银行债权的实现方式 第十四章 商品房买卖合同履行 第一节 房屋的交付及其法律后果 一、房屋交付概述 (一)房屋买卖合同交付的含义 (二)房屋交付与风险责任转移的关系 二、房屋交付纠纷及其解决 质量纠纷、逾期交付、购房人拒绝受领的正当理由 第二节 商品房面积差异的处理 一、房屋建筑面积的计算与测算 二、面积差异纠纷的解决规则 三、产权证书附图之效力 第三节 商品房买卖合同中的特殊问题 一、一房多卖 二、商品房买卖中惩罚性赔偿规则 三、消费者权益保护法的适用 (一)司法解释中惩罚性赔偿规定 (二) 《消费者权益保护法》的适用 第四节 与商品房交易有关的保险 (一)财产保险 (二)还款保证保险 (三)我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议 第十五章 其他类型房屋的买卖 第一节 城镇私房买卖 一、城镇私房买卖的法律规范 二、城镇私房买卖应当注意的问题 (一)城镇私房的可交易性及其产权判断 (二)城镇私房质量问题 (三)户籍与房屋所有权之关系 第二节 城市公有房屋买卖 一、城市公房产权类型和交易形式 二、城市住宅公房承租权交易:继承和转让 三、公房售买和售后公房出售 (一)公房售买 (二)已购公房和经济适用房的出售 第三节 农村房屋转让 一、农村房屋买卖基本规则 (一)农村房屋买卖基本政策 (二)农村房屋买卖的规范问题 二、关于农村小产权房的买卖问题 (一)小产权房的法律界定 (二)小产权房买卖的合法性问题 第十六章 房屋租赁 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
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