物业经营管理必过提纲(第九章 财务管理与绩效评价).docVIP

第九章 财务管理第一节 财务管理概述 一、财务管理对象 企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 (一)企业财务活动 资金筹集资金运用资金耗费资金收回资金分配(二)企业 (三)企业财务关系 企业同其所有者之间的财务关系 2、企业同其债权人之间的财务关系 3、企业同其债务人之间的财务关系资金收回 4、企业内部各单位之间的财务关系 5、企业同职工之间的财务关系企业同国家机关之间的财务关系 二、财务管理目标 财务管理目标又称理财目标，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面 (一)财务管理总体目标 财务管理总体目标是企业开展一切财务活动的基础和归宿。1、利润最大化① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素；③ 使企业财务决策短期化。 2、资本利润率净资产收益率最大化或每股利润每股盈余权益资本净利率)最大化① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素。 3、企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。企业价值最大化或股东财富最大化① 考虑了资金的时间价值；② 考虑了风险因素；③ 体现了企业对资产保值增值的要求；④ 制约企业追求短期利益行为。 缺点：① 对于上市企业，股价受多种因素影响，短期内很难准确衡量企业的实际价值；② 对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和方式影响，不易客观和准确。 (二)财务管理具体目标 1筹资管理目标筹资管理目标筹资筹资筹资 2、投资管理目标 3利润分配管理目标 三、财务管理的内容 (一)筹资决策筹资决策① 预测需要的资金数量；② 确定筹资规模和筹资时机；③ 确定筹集资金的来源与比例；④ 研究或评价最佳的筹资方式；⑤ 研究资本成本、分析财务风险、优化资本结构；⑥ 研究资本结构的弹性及调整方法。 (二)投资决策① 研究投资环境；② 预测投资规模和投资时机；③ 确定投资结构；④ 评价投资方案的风险与收益；⑤ 选择最佳的投资方案。 (三)利润分配决策① 利润分配与留存的关系；② 利润分配政策及其影响因素，如未来企业投资的机会、各种资金的来源及其成本、股东对当前收入和未来收入的相对偏好等；③ 利润分配的时间和方式；④ 股票股息及股票回购的问题。 四、财务管理的手段 网络财务是以互联网、内部网以及电子商务为背景的在线理财活动。网络财务融入到企业资源规划系统中。 第二节 财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 (一)会计报表 一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。 1主表 其中，前三张报表是企业的基本财务报表。资产负债表利润表资产负债表利润表 (二)文字报告 二、财务报告分析的概念与形式 (一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。 财务报告分析具有三个特征：拓展性判断性依耐性。 (二)财务报告分析的主要形式 1根据分析的主体不同，可分为内部分析和外部分析 2、根据分析的不同，可分为全面分析与专题分析 3、从分析资料角度划分，可分为财务报表分析和内部报表分析。财务报表分析是财务分析的最基本形式 4、从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、现状分析和潜力分析现状分析是财务分析的最基本和最主要的形式。三、财务报告分析的主要方法 (一)比率分析法(二)比较分析法四、财务报告分析的一般过程 (一)准备阶段 1明确财务报告分析目的 2确立财务报告分析标准 3制定财务报告分析计划 4搜索整理财务报告分析资料 (二)实施阶段 1报告整体分析2、财务指标分析3、基本因素分析(三)报告阶段 1得出财务报告分析结论2、提出可行的措施建议财务报告分析 3、编写财务报告分析报告 第三节 物业管理绩效评价一、物业管理绩效物业管理绩效评价 (一)物业管理绩效 物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。 物业管理企业绩效，是指一定