2013珠海万科九洲港项目商业发展方向.ppt

2013.04;基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向： 本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。 以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）。;目录;香洲商圈;一、项目分析;项目辐射人群;项目周边商业概况;;青蓝食街;;九洲花园商业裙楼;地块方正凭证，呈类长方形，长约200米，宽约80米； 方正平整，易于商业规划。 项目最多可规划商业面积为12000平方米。;项目紧挨市内快速干线情侣南路，呈明显的车多人少特点； 情侣南路北通吉大片区、南通拱北，受地形影响，道路较为曲折，但交通易达性总体良好。;;项目东边紧挨九洲港货运码头，码头阻断了项目往东的商业顺延，并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响； 货运码头预计于2015年前完成搬迁工作，其占地面积预计在20万平米以上，根据相关部分公布资料显示，货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地，将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好（下一部分商业设计将以此区域规划为导向。）;项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里，车行约2分钟，步行约15分钟； 九洲港-香港，10班次/天；九洲港-深圳，20班次/天；平均每班船估算为150人，九洲港客运量约为4500人/天；;根据项目周边情况分析，地块商业价值梳理导向如下： A区占据九洲港、两大高尚住宅区资源，且位于主干道的转角位置，昭示性最强，是未来商业人流聚集点；商业价值最高； B区位于两条主干道，昭示性较好，商业价值较A区次之 C区属于对内展示地块，昭示性较弱，且人流通达性较弱，因此地块价值较B区次之； 根据分析可得出地块价值导向为：A 〉B 〉C ;目录;项目定位前整体解读 地段：偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显； 辐射人口：受周边地形阻隔影响，主要辐射人口为项目周边一公里范围内的中高端住宅区，目前辐射人口基数少； 商业基础：周边社区以餐饮和社区配套业为主，餐饮业发展良好，无成型区域型商业； 区域利好：九洲港货运码头的搬迁改造将为项目提供大量潜在消费群体；项目商业规划有一定的创造空间 可规划商业体量：至多12000平方米； 地块：平整方正、易于商业规划； 交通：城市快车道旁，有一定的交通优势条件。;本项目定位核心思路初判：; 社区商业： 基本功能是为周边居民提供日常生活便利服务，并且作为一个独立的社区商业，有其主要的目标消费群，这点通常在业态组合、布局及整体档次上有所体现。;外向型社区商业：是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型。通常商业体量较大。 中间型社区商业：是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业：是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。;;;;;项目体量定位;;社区型商业为本项目商业定位的基本原则： 在满足项目地居民日常消费需求的基础上，注重提升商家品质及形象来吸引珠海其他区域的消费者； 通过品牌商家的带动，提升项目整体形象，但多数商家仍以珠海本地商家为主。;本项目定位为 品质购物、休闲、生活街区 ;休闲、零售、生活品质街区，将是珠海较好的主题式街区； 珠海目前仅有仁恒星园、gi时代广场两个特色商业街区，本项目将在商家档次、商家形象、商家组合及商业规模等方面优于它们；;项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心； 充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者流恋忘返。;项目整体定位为高品质的休闲生活街区，在形象上将项目提升，根据项目的自身属性，商业运营依托于周边社区的建设与成熟，在招商中以品质化商家做为标准； 本项目致力于打造品质化的休闲生活街区，在策略上应以品质化的主力店做为带动，辅以部分高品质外地商家，重点以本地商家做为主要目标商家； 项目后期经营过程中可根据市场状况结合项目的自身情况做出调整，努力打造富有品质的社区商业街区。;; 标超、个人护理店、培训机构、美容美发、SPA、特色零售、茶楼、西餐咖啡、服务配套等。;目录;以社区超市为主力店，以利于销售的街铺为主要组成部分的基本原则;社区商业的分布类型;环绕街铺型;1.社区商业分布形式及特点;入口街铺型;入口集中型;1.社区商业分布形式及特点;三种外向型社区商业的分布类型;结论： 根据项目属性（外间型社区商业）与地块方整