思源合景泰富郊区低密高端住宅项目产品设计建议第一部分.ppt

合景泰富项目产品设计建议;问题1：我们能做什么样的产品？ 问题2：产品是否有市场竞争力？ 问题3：此类产品怎么去做？;;整个地块被花园中路分为东、西两区。整个项目东临顺安路，北依丰乐北路，西邻花园西路，南靠花园大道。 在项目西侧花园西路旁边是京承铁路。地块南侧区域为普通住宅区，其它三侧均为荒地。;项目容积率在1.1左右，属于低密度项目，具备郊区低密度高端住宅的规划条件，但相对于纯别墅产品本案容积率较高，无法做出高端纯别墅类产品。;;;产品设计评判原则;规划方案探讨;4-6层花园洋房;8--12层小高层;花园洋房和类别墅组合 （主力产品：花园洋房）;利润： 1.价格：低端产品可以价格抗性低但价格提升幅度不大，高端产品受低端产品影响，价格难以提升； 2. 销售：低端产品设置在资源最差位置能保证销售速度，但高端产品会受到一定负面影响，难以实现高利润；;利润： 1. 价格：高端产品有利于提升项目形象，弱化价格抗性，扩展项目未来价格上涨空间； 2. 销售：有利于实现高利润。;花园洋房和小高层组合 （主力产品：花园洋房）;项目总体量超过40万平方米，在日益趋紧的房地产市场中，单一产品难以满足项目对实现利润与风险控制合理平衡的要求。因此，建议采用方案五，即花园洋房、小高层（补充容积率或者限价房区域产品补充）和类别墅产品（局部补充）进行产品组合。;;*;*;;;;;地块周边日常生活配套设施匮乏； 地块周边均为普通低端住宅项目，降低了该区域的居住价值。 受北京90/70政策限制，户型面积设计受限。;产品方案方向验证总结;;总体规划建议---案例借鉴;总体规划建议---案例借鉴;总体规划建议---案例借鉴;;总体规划建议---项目规划理念;总体规划建议---项目规划布局;总体规划建议---项目规划布局;;建筑风格建议---经典建筑风格参考;法式建筑;意式托斯卡纳建筑;意式托斯卡纳建筑;意式托斯卡纳建筑;新古典主义建筑;新古典主义建筑;北欧简约建筑;北欧简约建筑;北欧简约建筑;;新古典主义建筑;与竞品项目差异化： 与本案最大的竞争对手——龙湖香醍别苑的托斯卡纳建筑风格，差别化异区分，避开风格方面的正面???突； 市场认可度高： 与本案有着很大相似度的绿城百合，以其新古典主义的风格取得良好市场认可度； 龙湖产品同为欧式风格，得到了区域市场的认可； 与周边环境的融合： 郊区项目由于区位条件等因素，对居住环境、居住舒适度等要求更高，建筑风格的“一眼乾坤”非常重要，新古典主义风格不仅能很好的抢人眼球，更能与周边的绿色环境巧妙融合，达到浑然天成的舒适效果；;针对北方干燥风沙大的特点，建议建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，营造温馨的居家氛围，并随着组团建筑形体的变化而变化，格调一致但绝不单调，使建筑自身产生明亮变化，给视觉以美感。 ;总体规划建议---细节建议;;可比项目户型面积及供应套数比;重点项目参考;产品线界定原则;产品线建议方案;花园洋房是主力产品，户型面积略大，购买人群层次较高； 小高层为补充产品，户型面积小，购买客群层次略低。;中广信·大羊坊项目组;;中广信·大羊坊项目组;中广信·大羊坊项目组;中广信·大羊坊项目组