衡阳市超高层建筑价值论证及项目定位分析+.ppt

第二部分 项目开发条件与前景分析 项目开发前景分析： 超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物 城市土地市场特征： 地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺 城市化率发展阶段： 初期阶段：城市化水平＜30%； 加速阶段：城市化水30%~65%； 后期阶段：城市化水平＞65%； 超高层分类 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 …… 通过广泛深入的调查，我们对国内外居住性超高层案例进行了研究 凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅 “凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例 2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。 但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门效应”带旺同区二手楼 凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。 摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活 以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区 武汉自96年开始出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅 武汉目前超过150M的超高层建筑：? 武汉佳丽广场（96）? 泰合广场?（96） 武汉国贸大厦?（2000） 武汉广场?（2003） 中南商业广场（2003） 武汉世贸大厦（2005） 武汉民生银行大厦（2006） 武汉建银大厦（2006） 京汉科技大厦（2006） 保利文化广场（2006） ? 武汉时代广场（2006） 武汉广电中心（2006） 其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅 开盘时间: 2006-10-28 入住时间: 2007-06-30 武汉世茂锦绣长江是集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、 SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区 万科俊园——深圳市标志性建筑物之一，上世纪90代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于罗湖区黄金宝地 项目名称：万科俊园 区位：处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处,爱国路1001号 交通：交通极度方便,深南大道,滨河大道笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过,前往文锦渡海关,福田新市区,瞬间可达 地块用途：商住 年期：1995年动工 1998年底竣工 占地面积：5466平方米 总建面：78110平米 容积率：14.29 绿化率：25.00% 户型： 189－507平米，13种户型，最大程度地满足了业主对丰富多彩生活的追求 套数：共178套豪华单位 户型区间：189－507平米，共13种户型 主力户型： 200多平米 实用率：＞80% 会所、室内装修：无不体现豪华、 尊贵，代表这一时期豪宅的最高品质 会 所：包括空中花园、500平方米泳池、台球室、健身房、家庭活动厅、儿童娱乐设施、桑拿浴室、阅览室、影视厅等 电梯厅：墙身及地面铺砌高级石英砖，配立体天花，安装典雅灯饰，安装HITACHI高速电梯 风水：一块十几吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的中央，俗称“石敢当”，起镇宅辟邪作 周边环境：公 园（洪湖公园、深圳水库公园等）；学 校（翠园中学、翠竹小学、海丽达幼儿园等);商 场(东门商业区、国贸商业区等；银行、医院?? 内部装修： 套装组合厨柜：包括人造石台面连双洗涤盆，进口转向冷热水龙头，内置抽油烟机等等 　　　卫生间： E＆T洗面盆及原厂水龙头及坐厕原厂五金配件等 　　　供水： 中央集中供热水系统 　　　消防： 消防报警系统、闭路电视监控系统等。 1、全国城市横向对比 区域发展因超高层而提速 2、世界的发展以超级城市为中心，不如说世界正在以那些超高层建筑为中心。 超高层建筑是城市现代化的标志，在城市节地、提升城市形象有其独特的作用。而在中国的很多一线城市，比如背景和上海，鳞次栉比的高楼，也越来越多