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房贷压力测试 京沪穗深七城“高风险”() 中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。 分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。 这是银监会主席刘明康在19日召开的银监会年第二次经济金融形势通报会上透露的。会上，刘明康要求银行继续认真贯彻差别化住房信贷政策，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。 昨日新华社消息透露，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。 分地区风险类别进行测试 房贷压力测试是一项常规性工作，银行会定期进行此类压力测试以考察房贷对风险的承受能力，去年银行就曾开展过几轮房贷压力测试。 2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点；房价下跌20%、利率上调54个基点；房价下跌30%、利率上调108个基点三种情况进行房贷压力测试。银监会主席助理阎庆民在全国 两会 表示，压力测试表明，对银行形成坏账压力的底线数字是30%。 此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。而相比去年的两次房贷测试，本次提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。 与此同时，新一轮测试更具地区针对性，对高风险地区和一般地区进行了分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。 据新华社透露，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房贷风险。 此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了 成交面积下降 这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。有业内人士分析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用贷款。 这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。 银行承受房价下跌底线在五成？ 事实上，去年9月份，银监会要求银行测算房价下跌50%情形。当时那一轮最 残酷 的房贷压力测试结果显示，在房价下跌50%的情形下，各银行的房贷不良贷款率将上升1-2个百分点不等。不过，当时银行的良好集体 体检 结果遭到了专家的质疑。 根据央行统计，2010年，人民币各项贷款新增7.95万亿元，近1/4流入房地产，而2009年的这一数值为21%。虽然从去年下半年开始，各家银行都开始压缩房地产贷款，不过，刚公布的年度业绩报告显示，各家银行房地产贷款占比2009年仍然有所上升，其中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了0.64个、0.2个、2.21个、0.67个、0.7个和1.94个百分点。 银行年报显示，房地产业务在银行贷款中占比仍然不少。农行的房地产业贷款在公司贷款中占比为15%，为11.2%，为10.13%，为10.34%。个人贷款中，农行个人住房贷款仅占个人贷款的63.31%，而工商银行该占比为66.75%，中国银行为76.89%，为79.47%。 不过，今年不少银行房地产开发贷款已经基本停止发放，个人住房按揭贷款也在信贷压缩情况下大大被削减，各家银行正在压缩房地产业务。人民银行广州分行数据显示，一季度，受到重点调控的房地产贷款和固定资产项目贷款增量收缩明显，其中新增本外币个人住房贷款392亿元，同比少增311亿元。 由于房贷业务占比情况不一样，不同银行对房价下跌的承受能力会不同。近日有大行人士透露，银行能承受的房价下跌底线在五成。但银监会主席助理阎庆民在全国 两会 表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。 惠誉调低国内信贷违约评级 根据2010年银行的年报数据，各家银行房地产不良贷款率也在持续下降。其中农行房地产不良贷款率比2009年下降1.7%，建行不良率下降0.96个百分点，工行房地产贷款不良额和不良率也持续双降，房地产开发贷款和个人住房贷款不良率分别