近期北上广深调控政策分析(终).docxVIP

北上广深近期调控政策简析一、北上广深政策出台背景数据来源（东方财富网2013年10月）房价上涨、年度房价调控目标难以完成，“房价调控”成为最急要务2013年10月份70个大中城市房价数据显示，十月份，与去年同月相比，北上广深四个一线城市房价同比上涨均超过20%，而包括厦门、沈阳、南京在内的十五个二三线城市同比涨幅超过10%。房价的上涨势头不降，各城市的年度房价控制目标将难以完成。中央有官员表示，“年底临近，房价考核问题再度被提到空前的高度。各地城市，尤其是北、上、广、深、杭等主要城市的房价考核工作，将成为年底房地产调控的一场大戏。并且接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”二、北上广深调控新政主要细则解读时间城市住房供地任务保障房供应限购、限贷政策升级政策原文2013年10月11日深圳确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地加大安居型商品房和保障性住房供应的力度，确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成调整二套房首付比例不低于70%贷款利率　2013年10月23日北京2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，采用“限房价、竞地价等出让方式确定自住型商品房面积（90㎡以下为主，最大不超过140㎡）及价格（均价比同地段、同品质低30%左右）明确自住型销售对象（如单身人士需满25周）；自住型商品房5年内转让需交差价30%的土地受益等价款，并不得再购买　2013年11月8日上海2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷加快保障房供应申请，扩大受益规模，研究明年准入标准，努力扩大住房保障受益面延长准购房纳税或社保年限至2年；二套房首付比例提至7成　 2013年11月18日广州2013年底前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应延长准购房纳税或社保年限至3年；提高二套房首付比例至7成　解读：整体来看几个城市为了达到限制房价过快上涨，基本都是通过增加保障类住房的市场供应、增加土地供应，改变市场供求关系的角度来调控市场，同时几个城市的限购、限贷政策进一步升级，各个城市的二套首付都提高到7成，提高购置二套房门槛；延长社保缴纳年限使得限购条件更加苛刻。北京首次提出了“自住型”商品房概念，这类住房是针对“夹心层”的保障房。这类住房主要面向中低收入人群，支持了中端市场。其供地采用“限房价、定地价”等方式，增大住房供应量及价格控制，提高转让自住型住房的成本及转让后在购买限制。北京自住型商品房1、未来两年供应7万套，明年50%以上住宅用地用来建自住型商品房。2、价格：低于商品房30%，户型90㎡以下为主，最大不得超过140㎡。3、符合限购条件可购买，两类人群优先。4、资格审核、房企把关，和商品房购买流程一样5、加强再上市管理，再上市缴30%增值收益。上海政策重点在于提高准入门槛与二套房首付方面。社保缴纳年限提高到两年。二套房首付比例提升至7成，以影响首改型客群及投资型客群。广州购房限制增多，抑制投资型需求。第二套住房贷款首付比例提至70%；社保缴纳年限提高到3年。深圳通过多项措施增加土地供应“深八条”提到增加住宅用地规模，通过“改造城中村”、集体土地流转加快，提高土地容积率等多项措施增加住宅供地。对闲置土地征收土地闲置费，避免囤积土地等，查处非法建筑和非法用地等。2、对产品结构的调整。普通商品房供应量不低于全年供应量90%。3、 “建设经济实用房，廉租房”促进住房保障，“以售为主”转变为“以租为主”。政府试图把廉租房作为政府住房存量，一方面保障社会中低收入人士的住房需求，另一方面也可以平抑市场上强劲的刚性住房需求。政策影响主要通过限贷升级（二套房首付比例提高到7成）、缴纳社保年限提高等手段对房价进行调控。强调了增加住房供地及保障房供应缓解房价过高问题。但是由于一线城市本身土地供应紧张，新增人口庞大，预计住房供不应求局面短期内难以得到缓解。调控效果受质疑。此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。有专家认为，选择在这个时机表态，主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。但多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力。未来市场预判未来市场货币政策可能面临转向。2013年前十月，货币政策一直处于“不松亦不紧”的状态，李克强总理亦多次强调要盘活“存量货币”，美欧日等世界主要经济体已历经多年量化宽松，极有可能在明年逐渐收紧货币政策，这意味着国际热钱会逐步转向回流美欧，对中国的资产价格形成打压势态；三中全会