台南安平区房地产场区域环境分析.ppt

台南市安平區 房地產市場區域環境分析 課程名稱：市場分析與預測 授課老師：陳淑美老師 班級：四動一B 組長：4960T105 王升妙 組員：4960T013 蔡姿吟 4960T023 田詩婷 4960T097 陳冠霖 4960T100 葉斐寧 目錄 壹．前言‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥．‥３ 貳．大環境分析 　一．人口組成‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥．‥６ 　二．都市計畫發展方向‥‥‥‥‥‥‥１９ 　三．市場景氣分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥２１ 　四．相關金融政策新聞‥‥‥‥‥‥‥２５ 参．區域環境分析 　一．區域內人口分析‥‥‥‥‥‥‥‥２９　 　二．土地使用分區‥‥‥‥‥‥‥‥‥３６ 　三．主要道路和聯外道路‥‥‥‥‥．３８ 　 目錄 　四．公共設施調查‥‥‥‥‥‥‥‥‥３９ 　五．分析消費需求‥‥‥‥‥‥‥‥‥４４ 肆．心得結論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥４５ 伍．參考資料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥．‥４６ 附錄．案場調查表‥‥‥‥‥‥‥‥‥．４８ 壹、前言 市場調查這個名詞經常聽到，也都耳熟能詳，要了解一個區域的房地產環境，市場調查絕對是必要的。 我們這次以台南市安平區作為調查區域，將針對大台南整體的環境，以及安平區域環境做調查，經過查閱資料、實地採訪再加上統合整理，以客觀的角度，來了解一個地區的發展性和前瞻性，這是我們這份市場分析報告，所想要達成的目標。 貳、大環境分析 大環境分析乃是在掌握投資地區整體的發展，目前常見的分析方向可歸為四類，分別是：人口變動趨勢分析、都市發展計畫、房地產市場動向及房地產相關金融政策等等，以下我們將以這四大類，來分析台南市的整體環境。 一、人口組成 （一）人口成長及變動情形 台南市的總人口變動，增加的並不快速，由１９９８年到２００６年只增加了８萬多人。 但因為台南市為都市化較高的城市，就業機會多且生活機能方便，也不會出現向雲林縣等地的人口快速外移，算是人口穩定成長。 一、人口組成－總人口數 一、人口組成 （二）家庭戶數和戶量統計 家庭戶數指的是在一個地區共有幾戶家庭，這也代表居在此地區的家庭有多少，戶量則是代表一個家庭有幾個人。 １９９８年時還有３.２９，但到２００６年時已經下降至２點多。 顯示小家庭愈來愈多，甚至有許多不生小孩的頂客族。 一、人口組成－歷年戶數表 一、人口組成－歷年戶量表 一、人口組成 （三）人口增加及結構 人口增加方面可分為自然增加和社會增加。 在社會增加方面，在１９９８年後，都以十分驚人的速度成長，顯示台南市有許多外縣市人口移入，代表台南市有一定的生活水準和競爭力。 在台南市人口結構方面，青壯年的比例依然居多，但幼年比例有漸少的趨勢，在男女比例方面，以女生為基數，男生的人數在這幾年有略減的趨勢，顯示重男輕女傳統觀念已漸漸消失。 一、人口組成－自然增加率 一、人口組成－社會增加率 一、人口組成－人口年齡分布 一、人口組成－性別比例 一、人口組成 （四）歷年就業率及失業率 民國８７年的就業人數約在３５萬人，失業人數約１萬２千人。 到了９６年的就業人數也約在３６萬人，但失業人數卻增加到１萬４千人，失業率有增加的趨勢。 工作機會增加的速度，不足以消化想就業的人數，而造成了失業率增加的情況，但歷年來的就業率也有上升的，這也代表，台南市的工作機會並不算少。 一、人口組成－歷年就業率 一、人口組成－歷年失業率 二、都市計劃發展方向 都市計畫圖是通常是業者作為收集資料的重要依據，包含未來區域內發展動向。 藉由都市計劃圖，以掌握最新的資訊，取得投資先機，連帶的亦對個案本身未來的銷售和發展有密切關聯。 三、市場景氣分析 （一）開工登記和建物第一次移轉 利用開工登記和建物第一次移轉，可以了解建商或是投資公司對於這地區房地產的看法。 若是在開工登記方面有明顯增加的話，代表此地區的房地產前景，是十分的被看好的，同樣的也能帶動區域內整體經濟。 三、市場景氣分析 和９６年來做比較，９７年透天開工的的數目比較少，但是大樓開工的建案卻多出很多，推估是因為總統大選後，房市看漲，建商紛紛推出大樓預售案，想在這一波發燒商機，搶的先機。 　　　９６年透天總推案－１２００件 　　　９７年透天總推案－４３１件 　　　９６年大樓總推案－２２件 　　　９７年大樓總推案－７８４件 三、市場景氣分析 建物第一次登記移轉 三、市場景氣分析 四、相關金融政策新聞 200萬元房貸零利率 房市利多 一生兩次200萬元零利率購屋優惠房貸，對首購族與第一次換屋族來說幫助最大。 一生兩次優惠房貸符合目前房市購屋趨勢。 但此政策對精華地段房價沒有幫助 四、相關金融政策新聞 銀行低利搶客 公教房貸2.82% 房貸Ｍ型化時代來臨，公教人員、頂級客戶銀行搶破頭！合庫銀宣布，推出「公教人員住宅貸款特惠專案