中海产品配置标准研发报告..doc

中国海外发展有限公司住宅设计管理标准体系 编号：住PZBZ-BZ-2010 住宅产品配置标准 中国海外发展有限公司 规划设计中心 二〇一〇年十月 目 录 一、适用范围与依据 3 1.1 目的及适用范围 3 1.2 依据 3 1.3 定义 3 二、中海住宅产品配置标准 9 2.1 中海住宅产品配置体系概要 9 2.2 中海集合住宅产品配置标准 12 2.3 中海别墅类住宅产品配置标准 16 2.4 中海住宅产品标准配置参考表 19 2.5 中海住宅产品户内功能及空间配置参考表 23 三、中海住宅产品配置标准试行管理办法 28 3.1 中海住宅产品配置管理思路 28 3.2 中海住宅产品配置评审流程 28 3.3 中海住宅产品配置标准试行审批表 29 一、适用范围与依据 1.1 目的及适用范围 通过住宅产品配置的管理，确保中海主力产品的基准品质与设计质量，同时推动高端产品的品质提升，增强产品的溢价能力与竞争力，从而提升中海整体品牌的高端形象与产品销售均价。 中海地产各级设计管理人员，适用于项目产品策划、规划设计管理工作。 1.2 依据 1.2.1 中海住宅产品发展现状 1.2.2 中海若干项目数据分析 1.2.3 业界可比项目数据分析 1.2.4 其他行业产品配置可比情况研究 1.3 定义产品的组件进行组合，并满足用户需求，最终得到一个用户满意的产品个体的过程，同时产品配置需要使用一定的产品配置方法并通过相应的产品配置系统来完成。产品配置管理实质就是广义的物料清单表(bill of material，BOM)管理，产品配置管理系统能够生成物料清单，并且能够依据用户指定的规则对产品结构进行配置。 产品结构和产品配置紧密相关，是对产品信息进行组织和管理的形式。只有合理、有效地组织产品结构，才能使产品配置得以顺利进行。产品配置功能主要应用于计划下达（自制件计划和采购件计划），车间料单的生成等方面，是计划和生产组织的龙头。 1.3.2 房地产住宅产品结构及生产特性 房地产住宅产品结构特点：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备要素、景观要素、装修要素等各子项，目前房地产住宅产品组成结构日趋稳定、分类日益清晰。 房地产住宅产品生产特点：基于定位特定客户群的需求、项目特定因素的批量生产，类似于大规模定制-Mass Customization的生产模式。 房地产住宅发展趋势：基于大规模、快速的深度开发，将房地产住宅产品设计及开发管理的焦点锁定在标准上，产品设计层面包括技术标准、配置标准，以及相应的管理标准。 1.3.3 什么是住宅产品配置标准 （1）考量标准 当我们讨论住宅产品是否配置某项内容时，应该有一个标准——是否能有利于提升产品品质？是否能让客户有幸福感？成本是否可控？ 高品质和幸福感是一种综合的评价——设计和功能的完整性、高质量材料和设备的运用、档次和品位的感受，都是高品质和幸福感的来源。例如：配备充足的停车位，是考虑功能的完整性；外立面材料选用进口石材，可以提升其观感的档次和品质；入户大堂空间配备适宜的面积和较高的层高，是因为入户大堂作为室内空间中重要的设计元素，能对客户产生刺激，同时满足必要的功能需求；等等。另一方面，功能空间的尺度更改也会带来一些不确定的因素，这些也是需要关注和解决的注意点。 （2）定义与组成 产品配置即交楼标准，是面向客户的产品定义，是支撑项目售价的关键因素，需整合项目定位、产品策划、成本盈利预测、成本控制等综合因素来确定。 A）产品配置与产品结构：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备、景观、装修各要素。 住宅产品配置构成 公共部分 户内部分 产品公共配置 产品户型配置 产品立面配置 产品设备配置 产品景观配置 产品装修配置 产品配置 品质敏感评估 成本敏感评估 客户敏感评估 公共配置 商务中心会所 会所部分 会所总面积 高 高 高 销售中心 销售中心面积 高 高 高 公共运动场地 室外活动 室外泳池 高 较高 高 儿童游戏场地 较高 中 较高 其它功能空间 较高 中 较高 停车 车位配比 车位：户数 高 高 高 地下车位比例 较高 高 较高 公共大堂 首层大堂 层高（米） 高 较高 高 面积（平米） 高 较高 高 地下大堂 层高（米） 高端产品较高 中 较高 面积（平米） 中 较高 装修标准 材料种类及规格、设备品牌及规格 高 较高 高 区内景观配套 景观用地 面积（平米） 较高 较高 较高 绿地率（%） 软硬景设置、物料类型及规格、苗木种类及规格、水景设置 高 较高 高 立面配置