住房价格合理性探讨.doc

摘 要 近几年，房地产业的发展和住房价格的变化成为举国上下备受关注的焦点。之所以备受关注，原因就是与人民生活息息相关，飙升的房价已经使老百姓望而却步，出现了大批的“蜗居”、“房奴”。自去年 4 月份新一轮房地产宏观调控以来取得了明显的效果，初步抑制住了一线城市房地产价格上扬的状态，但二三线城市及县城的房价又出现大幅度持续上涨。作为工程管理专业的毕业生，我们要有对经济的高度敏感性，房地产业的发展不仅关系国民居住的基本生活需求，更关系着国民经济的健康与否，只有认真分析住房价格不合理性的原因所在，对房产行业有一个比较清晰的认知，继而对促使住房价格合理性提出相应的措施和建议。 中国住宅发展现状如何？什么是住房价格的合理性？住房价格不合理的原因及其不断上涨的后果是什么？2012 年的住房价格的前景又将何去何从？本文通过浅显的文字和图表对上述问题作一解析和探讨。 关键词：住房价格，合理性，前景 目 录第 1 章 前言 …………………………………………………………………………………1第 2 章 我国房地产业发展现状简述 ………………………………………………………2第 3 章 房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因 ………………………………………4第 4 章 住房价格不断上涨的后果和影响 …………………………………………………6第 5 章 调控房价工作的措施 ………………………………………………………………10第 6 章 2012 年住房价格展望 …………………………………………………………… 12第 7 章 结论 …………………………………………………………………………………13参考文献 …………………………………………………………………………………… 14致 谢 …………………………………………………………………………………… 15附 录 …………………………………………………………………………………… 17 第 1 章 前言 自古以来衣食住行就被列为人类的四大基本需求，是人类社会存在和发展的基本要素。其中住房的作用不仅是提供给人类一个遮风挡雨的庇护所，也为人类文明起源奠定了基础。作为生活必???品的住房，与人民的生活息息相关，而作为国民经济支柱产业的房地产业，更关系到整个经济的健康发展。近年来房价节节攀升，住房价格涨幅过大，已成为众人关注的焦点。 17 第2章 我国房地产业发展现状简述 我国住房制度改革 20 多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从 6.7 平方米增加到目前的超过 30 平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快，国家也对住房制度采取了更多的合理措施，自从去年四月份通过国家对住房价格的宏观调控，住房价格得到了一定的控制，但仍居高不下。 纵观 1998 年到 2011 年这十几年，经济得到了飞速的发展，领跑 GDP 的朝阳产业——房地产业更是火的不能再火，中国房价高涨的已经让我们“望房兴叹”，摸摸口袋里的钱，只得看着房子摇头。我国房屋消费（包括住宅消费）需求始终呈现强劲的增长，商品房销售面积平均年增长 22.6。其中，住宅消费需求始终是商品房需求的主体，占房屋总量消费的比重基本保持在 89左右。与此同时，房地产市场的持续走热也带来了高涨的房价。1998 年全国平均商品房屋销售价格为 2063 元/m2，商品住宅销售价格为 1854元/m2，2008 国平均商品房屋销售价格 3791.7 元/m2，增幅 45.59，而人均可支配收入从 5425.3 元/年增长到 16752 元/年，房价收入比从 6.35 陡增至 10.8（见表 2-1）。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在 2.6∶1 左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达 7.6∶1，有的地方甚至超过 10∶1。有的年份居民房价已经超过居民可支配收入，甚至以 30-50的速度上涨。房价上涨之快已经到了压的老百姓喘过不气的地步。 在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。2004 年以来，对房地产市场的调控成为宏观调控的重要内容。党中央和国务院采取了一些重要的调控措施，基本上遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头，但是，住房价格上涨过快的问题仍然比较突出。全国商品住房平均价格过快上涨的势头虽然有所收敛，然而住房价格仍在高位运行，特别是少数地区和热点城市土地交易价格和房屋销售价格上涨幅度非常大。 17 表 2-1 项目 全国平均商品房 人均可支配收入 年份 屋销售价格1998 年 2063 元/m2 5425.3 元/年1999 年 2087 元/m2 5823