海亮地产高周转率模式.doc

未来3～5年，没有规模的房企将被行业边缘化，但如何做大规模？目前看来，高周转是主要策略。海亮地产，早年名不见经传，但近3年，其高周转战略却让它迅速成为一匹黑马，业绩每年100%增长，从2011年26亿，2012年53亿，到2013年140亿，2015年预计300亿。快鱼海亮，名符其实成为国内成长型房企高周转的最佳样本。 一、为何选择高周转：收益最高的模式 面对“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的地产格局，海亮2012年就旗帜鲜明提出高周转战略，并要求全国各项目在开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘12个月周期，海亮要求在保证品质前提下将周期压缩至6~8个月。更有甚者，海亮部分项目已经做到3个月开盘，比如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地到开盘仅仅87天的神奇故事。 在业界看来，“快”已经成为海亮地产的发展标签，那么除了做大规模之外，海亮为何推行高周转战略了？ 总结起来，原因有四。其一，高周转可以让海亮“跑得更快”，因为快，就可以更好规避政策风险，也更容易抓住稍纵即逝的市场机会；其二，能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短时间内让政府收到土地款和税收收入，这样政府往往会给予海亮更多的支持；其三，高周转让资金回笼更快，可以让手中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性；其四，高周转是收益最高的模式，海亮曾经经过多轮测算，即无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率（利润率*周转率）。举个例子，假设期初股东投入土地款5个亿，按照传统项目开发，从拿地到开盘12个月，那么一年就只能投1个项目；但若加快周转速度，从拿地到开盘缩短到4个月，若推盘首期能够实现3到4亿回款，那么这笔5亿资金只占用了6个月，就又可以投入到下一个项目，这5亿的股东资金1年就可以周转2次甚至更多。 二、“海亮版“高周转是什么 1.高周转本质：资金的高周转 虽然很多房企都在推行高周转，但大家理解和做法都不一样。在海亮看来，高周转的本质就在于资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。 懂得高周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能“有的放矢”，而不像其他高周转企业墨守成规的“只拿规模较小的地块”，海亮拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大，但只要能分期付款，单位时间内较少占用股东资金，海亮依旧可以拿规模较大的地块。再比如，如果规模土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财务利息，那么该地块也是可以去拿的。所以，高周转关键在于读懂本质。 2.高周转指标：三大运营指标 高周转，听起来很宽泛，执行运营上又该如何落地了？对此，海亮认为评判一个项目是否做到高周转，关键要看三个指标，其一是整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；其二是拿地到动工、预售的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工4个月，拿地到预售要在6-8个月以内；其三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于60%，90天内去化率不低于80%，项目入住去化率不低于98%。 3.高周转特色：以预售为界，前段高周转、后段高品质 确实，海亮高周转的速度快得惊人，但你可能会问，企业发展仅仅快也不行啊？海亮高速发展如何快而不乱了？对此，海亮给出了极富特色的答案。海亮高周转并非追求项目开发从拿地到交房整体的“快”，而是以预售为界，前段求快，侧重高周转，后段求高品质，以质量为先。 执行上，海亮在高周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、分时聚焦”的策略：即高周转模式主要聚焦项目开发前半段（从拿地到预售阶段），这个阶段属于股东自有资金占用的阶段，大量的财务利息要求海亮必须加快开发速度；而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个阶段海亮则更注重项目高品质打造。为了落实关联的高品质战略，海亮针对性推行了质量第三方检查，工程验房、客户满意度调查等质量举措，并将业主最为关注的质量敏感点（如漏水、空洞等）进行重点把控，现场工程师每天进行2～3轮质量巡检、拍照。 需要提醒的是，即便是在拿地到预售阶段的高周转，海亮也是通过将定位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发，而非冒质量风险一味压缩工期。 在高品质保证外，海亮在项目开发过程还穿插了“成本领先”战略，通过先进的成本管控方法和技术平台实现成本管控，通过管理优化控制开发进度，最终达到整体健康的“高周转”目标。 三、高周转三大落地策略 高周转说来容易做来难，执行中，海亮如何强化高周转的高效落地了？对此，海亮推行三个更快原则即“更快拿地、更快开工、更快销售”，以此保证高周转的可落地。 1.更快拿地 高周转和规模化发展需要海亮多拿地、快拿地，这就需要掌握更多的拿地机会，多一些