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第五章 投资性房地产 一、投资性房地产的范围 1、概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 2、范围：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物。 【备注1】下列不属于投资性房地产：（1）计划出租的土地使用权和建筑物；（2）转租的土地使用权和建筑物不属于投资性房地产；（3）持有并准备增值后转让的房产；（4）闲置的房地产；（5）自用的房地产；（6）作为存货的房地产。 二、投资性房地产的一般核算 （一）初始计量（同固定资产、无形资产） 1、外购的投资性房地产 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 2、自行建造的投资性房地产（通过“在建工程”核算） 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用成本模式后，满足条件的可以变更为公允价值模式；但采用公允价值模式后不得变更为成本模式。 1、成本模式（同固定资产、无形资产） （1）收取租金 （2）折旧摊销 借：银行存款 借：其他业务成本 贷：其他业务收入 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （3）计提税金 （3）计提减值（必要时） 借：营业税金及附加 借：资产减值损失 贷：应交税费—应交营业税 贷：投资性房地产减值准备 2、公允价值模式 （1）收取租金（同成本模式）；（2）计提税金（同成本模式）； （3）确认公允价值变动 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 【备注】不进行折旧摊销；不计提减值。 （三）计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式变更为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 【例1】甲公司于2010年初将一投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式，2010年以前的该房地产的公允价值不能可靠计量。该房地产的账面原价为200万元，累计折旧为40万元，未计提减值准备，企业使用的所得税税率为25%，变更前对该房地产的计量符合税法规定。甲企业按10%计提盈余公积。（1）变更日其公允价值为180万元。（2）变更日其公允价值为140万元。 （1）借：投资性房地产—成本 180 投资性房地产累计折旧 40 贷：投资性房地产 200 递延所得税负债 5 盈余公积 1.5 利润分配—未分配利润 13.5 （2）借：投资性房地产—成本 140 投资性房地产累计折旧 40 递延所得税资产 5 盈余公积 1.5