中国工商人民银行对XX公司经济适用房贷款的分析.docVIP

中国工商人民银行对XX公司经济适用房贷款的分析 第一节 机会评估 一、借款人分析 根据工商银行对经济适用房贷款企业的基本要求，我们对XX公司进行了初步的资格审查。XX公司具备一下基本条件： 1、有贷款证，在工商银行开立基本帐户； 2、经营管理制度健全，财务状况良好； 3、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； 4、有法人营业执照，并具有房地产开发资质，企业在工商部门年检合格； 5、有银行认可的有效担保； 6、项目已纳入国家或地方建设计划，其立项文件合法、完整、真实、有效； 7、贷款项目已取得项目用地的《房地产证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 8、有规范的项目可行性研究报告； 9、借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设； 10、企业信用等级和风险度符合银行的要求； 11、项目能适应当地市场需求，具有良好的经济效益与社会效益； 12、符合工商银行的其他条件。 综上可知，XX公司是符合工商银行的要求的。 二、初步分析 XX公司资产总体质量较好，流动性和安全性较高。公司有着明确的长期发展战略目标，和工行建立长期的合作关系，并加大了扩大生产规模的力度，扩张了生产能力，2011年将实现3000亿元销售目标的战略目标。由于XX公司此次借款的目的是投资于住房建设，根据工商银行的规定，其贷款期限最多不超过5年，因此，XX公司向工行提了一笔5年期利率为 %的 万的中期贷款。 第二节 初步分析 一、初步概况 XX公司的此次贷款主要是用于住宅用房地产开发，这一项目是符合法律和国家政策的，但其中也是潜在着风险。主要是因为国家目前的房地产政策不明朗，以及国家对于目前房价过高的一些调控措施将对XX公司的住宅房开发形成一定的阻力，这也进而转变成工行发放此次贷款行动潜在的风险。但是经过精确的数据计算，风险还是可以控制在工行能够承担的范围之内的。 二、确认借款原因。 根据对XX公司的财务报表等资料的分析，我们可以将XX公司的借款原因确定为以下有两点：一是房地产企业本身就是一个需要高投资的产业，并且其资本收回的速度慢，故XX公司需要向银行借款来使项目能有效的运转；二是XX公司正处于企业扩张的阶段，需要更多的资金流入，这也是XX公司借款的一大原因。 第三节 还款来源分析 一、财务分析 财务分析是银行对借款人财务报表中的有关数据资料所进行的确认、比较、研究和分析，借以掌握借款人的财务状况、分析借款人的偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。 1、审查借款人的损益表 表1 XX公司的利润表 单位：元人民币 会计年度 2009/12/31 2010/12/31 一、营业收入 40,991,779,214.96 48,881,013,143.49 减：营业成本 25,005,274,464.91 34,514,717,705.00 营业税金及附加 4,533,872,994.46 3,602,580,351.82 销售费用 1,860,350,084.01 1,513,716,869.35 管理费用 1,530,799,165.46 1,441,986,772.29 勘探费用 -- -- 财务费用 657,253,346.42 573,680,423.04 资产减值损失 1,268,113,233.13 -524,239,596.14 加：公允价值变动净收益 19,262,232.00 2,435,350.77 投资收益 209,411,393.50 924,076,829.10 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 209,735,864.65 541,860,864.68 影响营业利润的其他科目 -- -- 二、营业利润 6,364,789,552.07 8,685,082,798.00 加：补贴收入 -- -- 营业外收入 57,455,149.70 70,678,786.74 减：营业外支出 99,959,075.74 138,333,776.65 其中：非流动资产处置净损失 2,336,423.46 1,577,638.38 加：影响利润总额的其他科目 -- -- 三、利润总额 6,322,285,626.03 8,617,427,808.09 减：所得税 1,682,416,473.30 2,187,420,269.40 加：影响净利润的其他科目 -- -- 四、净利润 4,639,869,152.73 6,430,007,538.69 归属于母公司所有者的净利润 4,033,170,027.89 5,329,737,727.00 少数股东损益 606,699,124.84 1,100