土地增值税、印花税.ppt

税法学习与应用 学习方法与应用： 一、认真细读各种条例、法规、实施细则。 二、然后仔细看注会考试中的《税法》。 三、多看网络上的各种视频。 四、多做作业。 五、学习税法，是用来工作的。要特别重视税法在实际工作中的应用。 六、征税要讲依据，我们不征无依据的税收。 做到以上几点，你就是高级别的税务专家。 税种分类 “营改增”以后，共17个税种，分类情况是： 1、商品劳务税类：增值税、消费税、关税。 2、所得税类：企业所得税、个人所得税。 3、财产行为税类：房产税、车船税、印花税、契税。 4、资源税类：资源税、城镇土地使用税、土地增值税。 5、特定目的类：城建税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税、船舶吨税。 主讲两个：土地增值税、印花税 土地增值税 要点： 1、征税范围（同时具备的二个条件，少一个都不行） ①、转让国有土地使用权，转让地上建筑物和附着物。（土地权力：国有，集体所有） ②、有偿转让。 2、纳税人：所有单位和个人 3、税率：四级超额累进税率 4、应缴税款的计算： ①、“营改增”后，收入额不包含增值税。 土地增值税 ②、扣除项目金额=地价款+开发成本+开发费用+税金+其它扣除项目 ③、增值额=收入额-扣除项目金额 ④、增值率=增值额÷扣除项目金额×100% ⑤、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 注：地价款、开发成本、开发费用、税金、其它扣除项目都是有具体规定的。 土地增值税 经常性的考点分析 ①、是否征收土地增值税的认定：主要看二点，一是是否取得收入？二是产权是否发生了转移？ 例：以下哪种行为应当征收土地增值税？ A、企业将半新不旧、价值200万元的房产捐给当地学校做职工食堂。 B、国有企业在清产核资时，原房屋经评估，价值增加了500万元。 C、企业将在集体土地上修建的新房，部分分配给当地农民，其余部分用于出售，取得收入1000万元。 D、甲企业将价值300万元的房产抵押给乙企业，用以偿还借款。 土地增值税 ②、地价款中的“其它费用”是指什么？ 地价款包括两个部分，一是取得土地缴纳的土地出让金，二是其它费用。这里的其它费用是指取得土地时按照国家规定缴纳的过户费、登记费和契税。因此，地价款中应当包括缴纳的契税。 ③、开发成本包括哪些内容？ 主要包括：拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、其它间接费用。 土地增值税 ④、“开发费用”如何计算？两个规定： 一、能提供金融机构证明的， 开发费用=利息支出+（地价款+开发成本）×5% 二、不能提供金融机构证明的， 开发费用=（地价款+开发成本）×10% 注：1、利息支出不能超过按商业银行同类同期贷款利率所计算的金额。 2、超期利息和罚息不准扣除。 （以上两点，是考试中经常遇到的考点，很迷惑人的。） 土地增值税 房地产开发企业的“开发费用”，主要由企业的 “销售费用”、“管理费用”、“财务费用”三个部分构 成，国家做出这样规定的主要目的在于： 严格控制企业的广告费、宣传费、销售费用，控制 企业的贷款规模。 土地增值税 ⑤、印花税如何处理？两点： 一、房地产开发企业不准在“税金”中列支“印花税”，原因是房地产开发企业的“印花税”列支在“管理费用”中。 二、房地产开发企业以外的企业可以在“税金”中列支“印花税”。 ⑥、加计扣除的有关规定。房地产开发企业可以按（地价款+开发成本）×20%进行加计扣除，其它企业不行。 土地增值税 ⑦、旧房及建筑物土地增值税的计算。两个方面： 一、能取得评估价的，按评估价计算。 例：一幢使用了20年的老房子，建造时的造价为100万元，按转让时的建筑材料及人工费用，建造同样的房子，要300万元，假设该房屋的成新度为70%，则评估价为210万元。如果该房子卖了400万元，则增值额为190万元，这里的评估价，其实就是扣除项目金额。（不考虑其它因素）。 土地增值税 二、不能取得评估价的，按购房发票记录的金额，从购买年度起，按购买金额每年加计5%。这里要注意的是，年度的确认，是指从发票记录的日期起到售房发票开据之日止，每满12个月算一年，未满12个月但超过6个月的，可以算一年。（这里计算出来的也是扣除项目金额）。 土地增值税 ⑧、土地增值税的清算条件：两个方面 一、必须进行清算的条件： 1、开发项目已完工，全部销售完了的。 2、整体转让没有完工的开发项目。 3、直接转让土地使用权的。 二、可以进行清算的条件： 1、取得“售房许可证”满三年，仍然没有销售完的。 2、纳税人申请注销税务登记证，但是没有办理土地增值税手续的。 3、已销售的房地产建筑面积占总销售建筑面积85%以上的，或者没有销售的建筑面积用来出租或自用的。 4、省级以上税务机关规