大河工业园项目暂定物业定位建议-产业地产-产业园区.ppt

;;一、项目本体研究 1.1大河工业园的区位 1.2园区发展现状 1.3项目地块位置及交通现状 1.4项目本体优劣势分析 ;一、项目本体研究;区域内以发展高新技术产业为主，引进国内外新材料制造和环保开发等高新技术企业入驻园区，形成专业化、规模化、品牌化的发展定位，建成惠济区北部科技产业及装备制造业基地的重要组成部分。目前园区已引进中铁大桥（郑州）缆索有限公司、郑州市联明电器有限公司、郑州郑荣集团有限责任公司、郑州立天科技有限公司等企业。;1.3项目地块位置及交通现状;园区内：项目周边道路中，较为成形而且状态良好的为绿源路和丰业街。;园区外： 园区周边与现有郑州市区连接，主要有江山路、北郊环线（大河路）、丰硕街，但目前仅有江山路路况良好，其他仍处于待改造状态。 ;1.4项目本体优劣势分析;二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高新区创业中心发展情况 ;二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究;工业园区发展迅速，作用突显 　　工业园区作为区域经济发展的新亮点，业已成为“产业聚集的载体，对外开放的窗口，体制改革的试验田，经济发展的增长极”。截至2006年年初，除高新区、经济开发区和出口加工区里面的工业园区外，郑州市工业园区（集群区）数量就已达到61个，其中初具规模的50个，在建工业园区11个。;二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高新区创业中心发展情况 ;2.2郑州高新区发展情况;产业结构以高新技术产业为主,产业聚集效应显现： 高新区形成了电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料四大支柱产业，认定的高新技术企业占全省的30%。 软件产业，集中了全省70%以上的骨干软件企业，经认定的软件企业占全省的60%，占全省软件销售收入的50%； 新材料产业，集中了郑州市80%以上的超硬材料骨干企业； 生物医药产业，集中了郑州市80%以上的通过GMP认证的制药企业。 高新区还聚集了38个各类工程??术（研究）中心。 2007年上半年，为加快专业产业园区和特色产业基地建设，积极申报国家火炬计划郑州金属及合金材料产业基地、国家级超硬材料专业孵化器、国家信息安全产业基地、功能陶瓷材料省级基地，大学科技园孵化产业基地开工建设。;二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高新区创业中心发展情况 ;2.3高新区创业中心发展情况;创业中心孵化企业发展迅猛，创新能力显著增强;;;三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.3本体开发效益分析;三、项目发展定位及效益初步估算;3.1本项目建标准厂房的可行性论证;郑州市工业用地产现状 郑州市工业用地供应充足：自2006年公示的111条成交信息中，工业用地占88条， 　供应块数占比79％；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9％。 工业用地多为自用：根据工业用地的拿地单位来看，拿地企业开发目的多为自用。 郑州标准厂房的市场现状 工业厂房供应量充足：到2007年底，河南省已建成1400万平方米标准厂房，郑州 　市占有50%左右，达到700万平米。 厂房租金收益不高：根据对高新区和高新经济技术开发区的调研，工业厂房的租金 　较低，只有0.2—0.5元/平米*天。 标准厂房空置率高：目前郑州市厂房的使用率普遍较低，高新区二层及以上的标准 厂房基本空置。;经过对工业地产市场的整体分析， 　　本司认为标准厂房的开发具有一定风险，开发前景不明朗。 为规避风险，需要寻找顺应目前市场需求、适合本地块的创新开发模式。;三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区的市场需求分析 3.3本体开发效益分析;在以上分析的基础上，我们整理思路，深刻认识面临的问题： 问题一：从市场的需求出发,怎样实现创新定位？针对哪些目标客群进行定位？ 问题二：从政府的社会责任出发，怎样创新定位既能符合政府部门的开发导向要求，又能最大限度提升区域经济发展和工业园区的形象，同时