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酒店式公寓发展 酒店式公寓产品的发展 根据有关部门的市场研究预测，城中别墅及别墅类产品和高档酒店式公寓是未来2-3年内最具投资价值的房地产投资产品。在南京，投资者越来越关心此类产品，尤其是对城中酒店式公寓产品表现出越来越大的兴趣。酒店式公寓以其投资总额较小，易于出租，精装修等特点受到投资者的青睐。然而，一般投资者对市场上不断涌现的各类各样的酒店式公寓感到困惑，酒店式公寓和一般住宅有何区别？那类酒店式公寓投资更有优势？面对诸多问题不置可否。本文分析了酒店式公寓的渊源以及发展趋势，并对酒店式公寓市场定位中市场细分的问题进行讨论，供大家参考。 一、酒店式公寓的发展状况及走势 酒店式服务公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业供游客短暂休息和停留，同时提供统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又是个人的“临时住家”。这就形成了酒店式公寓的雏形。 简单的讲，酒店式公寓是酒店式服务，公寓式管理。产品形态有单独的厨卫设计，同时提供公共的酒店式商业服务；服务特征具有只做服务，没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓和住宅和酒店的区别是居家格局、服务内容的灵活，可根据客户需求来设置、私密性更强；酒店式公寓发展到现在，由于服务种类齐全居住方便等特点，吸引得主要客群以商务人士为主，同时也被一些白领用来作为“周转用房”、临时居住和创作工作（Studio）。 当然，酒店式公寓最终还是一种以居住为基本功能的产品，它的分类可以按提供的服务水平和设施的进行划分。经过历史的演变，小户型发展成各种形态，精装小户型、SOHO、酒店式公寓、酒店式服务公寓。 酒店服务式公寓一般由专门的团队统一管理、提供各项服务，并且拥有良好的硬件及配套服务设施。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO 以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。 二、南京市场小户型发展状况 南京市酒店式公寓的发展同上海北京相比，市场处在高速发展期，逐步走向成熟，这一时期市场的特点是，上市量大，各种类型的产品同时存在，竞争激烈。 南京早期面市的“酒店式公寓”，基本上多为小户型单身公寓的“改名换姓”。但南京市场上由于该类物业起步较晚，且先前本土市场不具备这类物业的消费基础条件，因此出现了断章取义的酒店式公寓产品，软硬件相脱离。单身公寓和酒店式公寓两者概念较为模糊。产品交付以精装修为主，少数毛坯，但基本都未提供真正意义上的酒店式服务。 2003 年起，小户型公寓在南京楼市大行其道，一波又一波的销售热潮轮番上演，已销售一空的有国际贵都、永嘉年华、朗诗熙园，独立年代、丽晶国际、君临国际等等，热度一直延续且市场销售价格一路上扬，市场供应量逐渐放大。据有关部门的统计资料显示，2008年上市销售的酒店式公寓有约80万平方米，竞争非常激烈。 小户型单身公寓在市场上的大受欢迎，促使许多开发商将目标瞄准了这一市场，尤其是今年以来大量小户型产品纷纷上市，竞争极为激烈。在不断市场竞争中，产品越分越细，小户型住宅市场产品得到了极大地丰富。 竞争的激烈，促发市场产品细分的明细，开发商在开发过程中开始根据对项目产品定位时针对的人群不同，考虑到产品将来的用途，对项目产品进行了一定的市场细分。从目前市场小户型产品的供应种类来看，可分为酒店式公寓，酒店式商务套房，单身公寓和SOHO小户型。 酒店式公寓一般为精装修，甚至配备好了家电，实现拎包即住，并提供酒店式服务，客户群多为白领精英人士，多位于城中板块，单价都在万元以上。如，中环国际广场，城开国际约瑟夫公寓，南京国际广场、木马公寓、金陵大公馆等。 酒店式服务套房是今年以来小户型市场上新一类型的产品类型，多为精装修，配备家电和电器，提供酒店式的管理和服务，给业主以居住在酒店套房中的方便感受，在居住上的功能和酒店公寓同出一辙，该类型的产品一般建在商业用地上，产权年限低于酒店式公寓。如金轮国际广场，江苏议事大厦、天正湖滨君悦阁等。 ＳＯＨＯ将办公和居住的双重功能融合在一起，宜公宜私，购买者既可以在里面居住，也可以将其作为小型的办公场所，常常毛坯交付，由于出租价格较高，受投资者的欢迎。 单身公寓因其面积小，总价低，而成为多数单身青年的过渡产品，目前该产品类型在内涵和外延上有了新的发展，单身公寓由于各种使用功能的