房地产项目风险识别与应对措施.docxVIP

1．2房地产项目风险管理的分析房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段。房地产项目具有投资规模大，建设时间长的特点，在项目建设初期，投资商具有不确定性，风险性和机动性；随着项目的进行，投资商对可能发生的结果知道的越多，不确定因素就随之减少，风险因素逐步减少，同时投资商的机动性，可调能力也逐步降低；项目建设完毕时，将面对激烈的市场竞争。工程建设本身是一个系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。系统分析就是要从整体的联系和过程的联系来认识事物，反对孤立地、片面地看待问题。动态研究是强调运用变化的观点来分析风险，房地产项目风险是动态的，它受到许多动态因素的影响和制约，对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义。1．2．1决策阶段房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度。1．政策风险政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。2．投资时机风险房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预计的受益便成了实际的亏损。同时，投资商在年内推出开发项目的时机也同投资风险密切相关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推出等。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之分。另一方面还需注意的是，房地产对经济发展的具有滞后性，市场繁荣时投资的房地产，等于销售时可能碰到市场萧条，给投资商带来巨大的投资风险，这是由房地产投资周期长造成的。因此，投资商在选择投资时机应充分考虑这个滞后性，尽可能在市场启动阶段进行房地产投资。3．建设区位风险房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如，某地区为高档办公楼、酒店集中的地区。该地区就业人口以中高白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求代表了时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境等，决定了该区位的市场需求和消费特征。投资商对区位的把握必须具有发展的、动态的眼光，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其市场价格水平的可能影响。投资商还应认真分析区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。4．投资类型风险不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选样不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。对于居住项目应考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入：对于办公楼项目应考虑的主要因素包括：与另外的商业设施接近的程度、周围土地利用情况和