情势变更原则在商品房买卖合同中_省略_探析_以国家_房地产新政_为背景_沈晖.pdfVIP

房地产法律 CHINA REAL ESTATE 情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析 ——以国家“房地产新政”为背景 沈晖1 （1.同济大学法学院，上海 200092） 摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下，一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又 起纷争。开发商、业主和政府该何去何从，不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么，在现实 中该原则是否能适用于商品房买卖合同，在什么情况下适用，会产生何种后果，文章欲从这些方面作出分析， 为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。 关键词：房地产新政，商品房买卖合同，情势变更，适用 中国分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)05-0056-63 收稿日期：2013-01-05 1 情势变更的概念和构成要件 意见相左，以及与相关概念之间难以区分诸因素， 1.1 情势变更的概念 情势变更原则未予采纳，留下了立法的空白。从 “情势”泛指作为法律行为形成的基础或环 某种程度上说，情势变更的内涵确实较难界定。 境的一切客观事实，强调动态的情况。“变更”即 然而，法律规范的变化源于实践之需。根据 指情势在客观上发生了异常的变动，具体分为永 《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定，并 久的变更、自然的变更、暂时的变更等。 参考《劳动合同法》的规定，在总结审判实践经 我国对于“情势变更”原则的规定最早见于 验的基础上，最高人民法院于2009年通过的《合 1982年《经济合同法》第27条：“由于不可抗力 同法解释（二）》第26 条规定了情势变更条款： 或一方当事人虽无过失但无法防止的原因，使经 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时 济合同无法履行，当事人可以变更或解除经济合 无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险 同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无 的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显 法防止的原因”即为所谓的情势变更原则，尽管 不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法 在立法上并未形成该表述。 院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平 在1999年3月《合同法》立法过程中，由于 原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者 56 房地产法律 CHINA REAL ESTATE 解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确 的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见 的定义，弥补了制度的缺位（笔者认为，以司法解 则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只 释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。 是一个基于经验的概括性预料，实际操作中如发 1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则 生价格异常波动则仍应认为属于情势变更，在个 未作规定；而最高人民法院的司法解释只能对已 案中该价格的上升有其特殊性。 有法律作出解释，而不能超越已有法律以“解释” 第四，情势变更不可归责于双方当事人。当 之实，但司法解释越权与否不属于本文探析范畴， 事