第3章需求供给及房地产市场价格形成机制.ppt

房地产经济学 第3章 需求、供给与房地产市场价格形成机制 3.1.1 土地需求 概念 投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。 分类 对土地自身的需求 将土地作为生产要素时的派生需求 3.1.1 土地需求 对土地自身的需求(土地产品需求) 将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。 将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正相关关系。 3.1.1 土地需求 对土地的派生需求(土地要素需求) 生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。 3.1.2 土地供给 概念 可供利用的土地数量。 分类 土地的自然供给 土地的经济供给 土地的自然供给 指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地资源和后备的土地资源。 土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平有关。 在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给曲线是一条垂线。 土地的经济供给 指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。 土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加，包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数量增加。 不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。 土地的自然供给与经济供给的关系 土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。 土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。 3.1.3 土地的供求平衡 一般土地供求平衡 土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。 3.1.3 土地的供求平衡 特殊的土地供求曲线 短期的土地供求 3.1.3 土地的供求平衡 特殊的土地供求曲线 其他特殊的土地供求 3.1.3 土地的供求平衡 特殊的土地供求曲线 其他特殊的土地供求 3.1.4 地价的形成 地价的内涵 地价的特点 地价的影响因素 3.1.4.1 地价的内涵 地价即土地价格，是指土地的购买价格，包括土地所有权价格和土地使用权价格。 土地价格是三个部分的资本化： ①真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。 ②土地投资的折旧。 ③土地投资的利息。 3.1.4.2 地价的特点 土地是一种特殊商品，其价格具有与一般商品价格不同的特点。 土地价格具有特殊价格基础 一般商品的价格基础是其价值，土地价格的基础是土地的权利和利益。 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。 城市土地价格主要由土地需求决定。 城市土地价格呈总体上升趋势。 城市土地价格具有强烈的区域性和个别性。 由于土地位置的固定性，在地区性市场间价格难于统一。 城市土地价格形成的时间长。 一般商品的价格容易形成，城市土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的。 城市土地价格受到较强的政府调节的影响。 3.1.4.3 地价的影响因素 决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。 影响土地价格的基本因素 地租量与地价 商品化土地的地价与地租量成正比。 利息率与地价 地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价，反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。 土地出让期与地价 在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。 土地供求与地价 土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的供给增加有限，土地价格主要由需求决定。 影响土地价格的基本因素 土地利用规划、政策和法规与地价 规划可产生价格变动上的“规划效应”，被规划纳入城市新区的土地，价格易急剧上涨，规划容许的建筑容积率越高，地价自然越高。 实行区别性政策可形成限制性高地价、扶植性优惠地价和保护性地价等。 有关土地价格的法规，则是土地交易和地价形成机制的规范化手段，对地价的合法性、规范性有直接作用。 合理预期与地价 预期影响决策，决策影响经济行为，经济行为直接影响土地交易的谈判结果（土地招投标、土地拍卖、土地协议都是谈判）。 影响土地价格的其他因素 经济因素: →经济繁荣程度：繁荣时期地价上涨，地价高；经济萧条时期，地价下跌，地价低。 →金融因素：通货膨胀引起地价上涨，利率上升引起地价下跌。 区位因素：地块所在地区多方面因素综合影响形成的地区特性。 商业区内影响地价的主要因素有：收益水平、腹地的大小、顾客的层次与数量等。 住宅区内影响地价的主要因素有