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论房产交易中对善意第三人法律保护 　　摘 要 善意第三人是《物权法》中的重要概念，其利益与买受人或真正物权所有人存在冲突。本着《民法》公平正义的精神，以善意取得制度保护善意第三人的合法权益。在房产交易案例中多出现第三人参与诉讼，其身份认定及标的物归属是需要在庭审过程中进行确定的重要因素。　　关键词 善意取得 物权处分 依法登记 购房合同　　作者简介：张静，乌鲁木齐市新市区人民法院民三庭审判员。　　中图分类号：D920.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.09.315　　一、案情　　本案原告是路某，被告是周某和费某。讼争A房屋位于乌鲁木齐市新市区，A房屋是路某和周某婚姻期间取得的房改房，房屋建筑面积63.52平方米。2001年6月7日，被告周某取得该房屋权属证书。2003年11月3日，原告路某与被告周某在民政局协议离婚，约定上述房屋归路某所有。离婚后，路某与周某在该房屋共同居住至今，一直未办理房屋所有权变更登记。　　2014年3月11日，周某儿子小周以保证人身份向被告费某出具一份《证明》，内容为：“现有周某卖A房屋，因其年龄太大，现已充分和其儿子小周协商好，完全征得父亲同意，家人孩子同意出卖此房，特此证明，如果无法给过户，全部退还房款”。后被告费某跟随小周实际查看A房屋。查看房屋时，被告周某在该房屋内居住，原告未在该房屋居住。当日，被告费某支付房屋定金2万元。　　2014年3月12日，小周带被告周某在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心与被告费某签订一份房产转让合同，合同中的转让总价格为36万元。被告周某在转让合同中签字，同日，被告费某通过中国工商银行向被告周某个人账户打入现金28万元。2014年3月13日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心将该房屋所有权人过户登记至被告费某名下。　　原告路某诉称，我和周某离婚后，房子归我所有，因周某年纪大无处居住，同意他在此房内居住，一直未办理过户手续。现周某与其儿子小周恶意串通，将房子卖给被告费某，其并不知情，损害了自身合法权益，请求判令被告周某与费某签订的房产转让合同无效。　　被告周某辩称：我是90岁的老人且不识字没有文化，我不知道卖房子的事情，我只知道儿子小周带我到房产局，说是参加房改让我签字我就签了，我没有收到房款也不知道卖了多少钱。同意原告的诉讼请求。　　被告费某辩称：理应受到法律保护。在购买A房屋过程中，我要求被告周某提供离婚协议和单身证明，离婚协议盖有乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心核对印章，约定原告与被告周某共同所有的A房屋所有权归被告周某所有，我有理由相信被告周某是房屋所有权人。作为善意第三人，我从被告周某处以合理房款购买，并不存在恶意串通的事实，请求法院驳回原告诉讼请求。　　判决结果为驳回原告路某对被告周某与被告费某的诉讼请求。　　二、房产交易中善意第三人概述　　本案主要焦点问题在于被告费某是善意第三人还是与被告周某恶意串通。在说明这个问题前，需明确恶意串通与善意第三人的概念。　　所谓恶意串通，是指订立合同的行为人故意非法勾结，损害他人合法权益的行为。　　所谓善意第三人，是指无权处分人将其委托占有的他人物转让给受让人的，如果受让人取得该物时出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。排他性是物权法的绝对性权力，这致使在物权变动的实务操作中会涉及除当事人外的第三人的利益。这在很大程度上危机了我国社会主义经济市场的正常运行，破坏了法治下的平衡物权保护平衡。第三人与买受人的权益息息相关，二者因对方的存在而对标的物的归属存在争议。　　在民法中，我们一般因第三人性质的不同将其划分为善意第三人与恶意第三人，在房产交易中也同样适用。在物权变动中我们所要保护的必然是善意第三人的合法利益，这也体现了民法的精神与原则。此处的“善意”，一般认为是指行为人在从事民事行为时，不知道或不应知道其行为缺乏法律依据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。如若第三人已知存在瑕疵的，或存在恶意串通行为，即为恶意第三人，法律不予以保护。在案例中所提及的第三人如无明确说明，即为善意第三人。对第三人的界定，我们将其限定为与出让人或者第一买受人发生直接的法律关系的人。这样将排除多数与出让人或者第一买受人有一般法律关系而非直接法律关系的人。　　由上述定义分析在本案例中的当事人，我们认为费某是善意第三人，与周某并不存在恶意串通。　　三、善意取得制度对善意第三人的有效保护　　善意取得制度，又称为即时取得，是指没有处分权限的出让人进行物权变动时，如若存在善意第三人，善意第三人就可以根据相关法律规定取得该标的财产的所有权或者他物权，且可对抗真正所有权人或者他物权人。归纳我国《物权法》中的相关规定可总结出善意取得制度的构成要件有以下三点：　　1.让与人