年第期房地产业要参).docVIP

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 房地产业要参编辑委员会 编辑 2015年2月9日（第6期） 本期要目 人民币贬值有限股市楼市无足惧房企频频联姻合作开发 4 土地改革需审慎前行 7 2014年“土地财政”创新高商业地产供应量过大中住288指数：全国一手房价指数连续10个月下跌2014年1-12月北京市房地产市场运行分析西班牙房地产泡沫的再思考 21 每周报告：2014年1-12月房地产开发投资情况分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 人民币贬值有限股市楼市无足惧 “楼市要崩盘了吧”，“股市快大跌了”……受瑞郎脱钩欧元、欧元区QE的影响，前日人民币兑美元基金几近跌停，让不少投资者心惊胆战。不过，我们完全不必如此惊慌。 首先，人民币兑欧元、卢布等是在升值的，并且人民币汇率是有管制的，有“涨跌停板”的。即便因宏观数据不理想而带来的降准降息预期可能会加大人民币贬值压力，但流动性宽松对楼市、股市的正向刺激作用更大。 其次，有人认为人民币贬值内地楼市则难翻身，但这不是绝对的。外资购住房早已被限，而对于内资外流去购境外物业，请问比内地你所在城市学位房还要好的物业在哪儿？欧洲吗？不，欧元在贬值，可能买了就因汇兑损失一笔钱。美国吗？美国楼市复苏不久增幅有限、还有物业税等各种税收加身。相反，内地楼市虽有房产税乌云压顶，但一次性全面推开的可能性不大且尚需时日，房产税所依托房屋登记制度在内地很难完善起来。而从目前各地纷纷召开的两会来看，建设投资拉动成为主题，内地楼市限购全面解除可期。 中国房价不会紧随人民币“走贬”，决定中国房地产市场的主要指标是供求关系和经济基本面，汇率变化不是决定性因素。无论人民币升值与否，一线城市有较稳定的刚性需求支撑，楼市不会有崩盘风险；二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”阶段，因此房价会出现明显分化趋势。 此前的限购等楼市调控措施已经把大量投机性热钱挡在市场门外，因此人民币贬值导致外资撤退在房地产业内表现不会很明显。 再看股市，虽然春节前流动性的紧张、与经济基本面的背离，都成为了股市掣肘。但从全年看，未必悲观，人民币贬值虽然理论上会遏制资金流入，但对美元贬值也会带来进出口的复苏，而欧元升值对于不少需要从欧洲进口原材料的产业也是利好，加上油价相当长的时期都难翻身，于是这两天服装纺织、汽车板块成为领头羊。而且预期中的货币宽松、下半年基本面的回暖、推行注册制的市值基础等都令股市难走熊，慢牛仍然可期。 此外，目前反弹中的黄金更加不能套用与美元相关论来看待。过往理论认为美元强势则黄金必弱，事实上，不能忽略原油这一“砝码”，当原油价格崩溃之时，这个世界需要有一种大宗商品挺身而出，那就是黄金。 总之，不要被人民币一时的兑美元贬值吓坏了，总体贬值幅度不会大；今年楼市现在不抄底的可能下半年会后悔，股市上蹿下跳缓慢爬坡、操作难度加大，黄金回弹到1500美元/盎司可能性颇大。 一 周 提 示 ◆ 1月份百城房价止跌反弹 在经历了连续8个月的下滑后，今年1月份百城房价环比止跌反弹。中国指数研究院日前发布的报告显示，2015年1月份，全国百城新建住宅平均价格为10564元/平方米，环比微涨0.21%，按中位数计算，百城新建住宅价格中位数为6987元/平方米，环比上涨0.72%。值得注意的是，北京、上海等十大城市新建住宅的价格均价已经攀升至18990元/平方米，环比上涨0.59%，不过同比跌幅扩大至1.23%。 虽然新建住宅开始走高，但二手住宅的情况并不乐观，新建住宅市场与二手房市场进一步分化。以十大城市为例，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26169元/平方米，环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。1月份房价出现企稳，市场分化加剧，表明中国楼市已经整体进入新常态。 ◆ 报告称全国大部分地区房价基本告别泡沫时代 上海易居房地产研究院日前发布研报显示，2014年全国房价涨幅明显收窄，房价收入比进一步走低。整体而言，全国大部分地区的房价基本告别泡沫时代。 该报告显示，2014年全国新建商品住宅成交均价为5923元/平方米，同比增长1.4%，增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，与2013年的7.3相比，房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看，2014年已经接近合理区间，可判断全国房价基本无泡沫，更谈不上崩盘。 ◆ 中国棚改释放新信号：鼓励货币化安置方式 近年来，中国大规模实施棚户区改造工程，通过开建