北京密云业花园项目市场调查与定位.doc

北京密云伟业花园项目 市场调查与定位报告 V2.0版本 杨宝民工作室 2002年7月12日 市场调查与策划人员介绍 姓名 介绍 项目职务 杨宝民 解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任香港沿海集团开发与物业管理总经理职务，策划过深圳天健世纪花园等知名房地产项目。主持完成深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询等项目。科学出版社已于2000年出版其专著[分布式虚拟现实专著]一部，[房地产知识创新经营及其实践]专著即将由企业管理出版社出版。 项目负责人 岳永平 同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展商总经理 建筑规划师 陈国璋 美国IDI建筑师事物所 一级注册建筑师 范 俊 房地产开发与管理专业硕士 擅长房地产项目的全案企划和项目的营销管理 注册估价师 宋恒明 中法联合培养MBA 市场理念策划 王蓉 金融学硕士，擅长房地产贷款业务与财务分析 财务分析 蒋智敏 中山大学客座教授 本项目总策划 项目指导 项目负责人签字： 目 录 一 密云及周边房地产市场总体状况---------------------------------------3 1．密云房地产市场------------------------------------------------------------3 2．北京怀柔区房地产市场---------------------------------------------------4 3. 顺义房地产市场-----------------------------------------------------------5 二、开发区片区房地产分析-------------------------------------------------6 三、旅游业对密云房地产市场的影响 四、密云房地产营销方式调查----------------------------------------------7 五、密云房地产市场调查问卷与分析-------------------------------------8 六、密云伟业养生花园市场定位与核心理念设计建议---------------10 七、土地价值估价-----------------------------------------------------------11 八、密云伟业养生花园建筑规划提示------------------------------------11 九、项目建设与开发进度表-----------------------------------------------14 十、不同建设方案的财务分析与方案选择建议-----------------------15 十一、总结与致谢-----------------------------------------------------------19 一 、密云及周边房地产市场总体概况 2001年密云全县实现国民生产总值43.34 亿元，比上年增长20.8%，2002年预计增加幅度超过2001年指标。2001年银行存款总额为62.1239亿元，贷款40。8529亿元。其中银行贷款发放情况如下： 表12001年银行贷款发放表（万元） 单位 存款额 贷款 信用联社（发放贷款潜力大） 192990 148848 建设银行 118809 84567 工商银行*（发放贷款潜力大） 135437 64727 中国银行 46422 25560 根据统计2001年房地产供需市场同时增长。密云房地产开发企业全年完成总投资8.96亿元，比2000年增长3.87倍。2001年密云房地产施工面积123.73万平方米，竣工面积28.48万平方米，其中住宅竣工面积为27.3661万平方米,创造历史新高。商品房销售面积20.52万平方米,比2000年增长81.3,空置面积6.84万平方米.销售率=20.52/27.3661×100%=74.98%. 表2 2001年密云县房地产开发数据 项目名称 年投资总额（万元） 施工面积 （平方米）. 其中：住宅面积 竣工面积 其中：住宅面积 房地产开发 90244 1237299 1085493 2848811 273661 北京双诚房地产开发公司 3450 39200 38100 北京嘉翼辰房地产开发有限责任公司 3747 43008 43008 43008 北京恒居房地产开发公司 12960 147624 130798 北京檀州房地产开发公司 18579 262508 262508 北京世豪房地产开发有限公司 3600 79374 2